پرش به محتوا

ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم: تفاوت میان نسخه‌ها

از ویکی داد

Rasool (بحث | مشارکت‌ها)

4 گروه کاربری
۹۲۱ ویرایش‌ها
دیداریویکی‌متن
صفحه‌ای تازه حاوی «{{#seo: |title=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ ارزش معاملاتی املاک و کمیسیون تقویم املاک |description=متن کامل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات، ترکیب کمیسیون تقویم املاک، نحوه تعیین ارزش معاملاتی، تبصره‌های ۱ تا ۳، مصوبه سال ۱۴۰۵، شرح حقو...» ایجاد کرد
 
بدون خلاصۀ ویرایش
 
(یک نسخهٔ میانیِ ایجادشده توسط همین کاربر نشان داده نشد)
خط ۱: خط ۱:
{{#seo:
{{#seo:
|title=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ ارزش معاملاتی املاک و کمیسیون تقویم املاک
|title=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم | ارزش معاملاتی املاک و کمیسیون تقویم املاک
|description=متن کامل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات، ترکیب کمیسیون تقویم املاک، نحوه تعیین ارزش معاملاتی، تبصره‌های ۱ تا ۳، مصوبه سال ۱۴۰۵، شرح حقوقی و تست‌های آزمونی.
|title_mode=replace
|keywords=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ارزش معاملاتی املاک، کمیسیون تقویم املاک، قیمت منطقه‌ای ملک، تبصره ۳ ماده ۶۴، مالیات نقل و انتقال املاک
|description=متن کامل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات، معیارهای تعیین ارزش معاملاتی املاک، ترکیب و وظایف کمیسیون تقویم املاک، تبصره‌های ۱ تا ۳، مصوبه سال ۱۴۰۵، تحلیل حقوقی، تست‌های آزمونی و منابع مرتبط.
|keywords=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ارزش معاملاتی املاک، کمیسیون تقویم املاک، قیمت منطقه‌ای ملک، تبصره ۳ ماده ۶۴، عوارض ثبتی، ارزش معاملاتی سال ۱۴۰۵
}}
}}
<div class="wd-breadcrumb" itemscope itemtype="https://schema.org/BreadcrumbList">
<span class="wd-breadcrumb-item" itemprop="itemListElement" itemscope itemtype="https://schema.org/ListItem">
[[قوانین و مقررات|<span itemprop="name">قوانین و مقررات</span>]]
<meta itemprop="item" content="https://wikidad.ir/قوانین_و_مقررات">
<meta itemprop="position" content="1">
</span>
<span class="wd-breadcrumb-arrow">←</span>
<span class="wd-breadcrumb-item" itemprop="itemListElement" itemscope itemtype="https://schema.org/ListItem">
[[قانون مالیات‌های مستقیم|<span itemprop="name">قانون مالیات‌های مستقیم</span>]]
<meta itemprop="item" content="https://wikidad.ir/قانون_مالیات‌های_مستقیم">
<meta itemprop="position" content="2">
</span>
<span class="wd-breadcrumb-arrow">←</span>
<span class="wd-breadcrumb-item" itemprop="itemListElement" itemscope itemtype="https://schema.org/ListItem">
[[باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم ـ مالیات بر درآمد|<span itemprop="name">باب سوم ـ مالیات بر درآمد</span>]]
<meta itemprop="position" content="3">
</span>
<span class="wd-breadcrumb-arrow">←</span>
<span class="wd-breadcrumb-current" itemprop="itemListElement" itemscope itemtype="https://schema.org/ListItem">
<span itemprop="name">ماده ۶۴</span>
<meta itemprop="position" content="4">
</span>
</div>


<div class="law-page">
<div class="law-page">


<div class="wd-breadcrumb">
{{جعبه ماده
[[صفحه اصلی]] ← [[قوانین مالیاتی]] ← [[قانون مالیات‌های مستقیم]] ← ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|شماره=64
|وضعیت=معتبر
|متن=تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲٪) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های قانونی تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰٪) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
|فهرست=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|قبل=ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم
|بعد=ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم
}}
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:8px 0 14px;padding:0 3px;color:#455a64;line-height:1.9;font-size:13.5px;">
 
<div style="font-size:17px;font-weight:700;color:#527d77;margin-bottom:10px;">
مفاهیم کلیدی ماده ۶۴
</div>
 
<div style="display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(190px,1fr));gap:9px;">
 
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>ارزش معاملاتی املاک</b><br>
ارزش قانونی تعیین‌شده بر اساس ماده ۶۴ که در موارد ارجاع قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه قرار می‌گیرد.
</div>
 
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>کمیسیون تقویم املاک</b><br>
مرجع قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک که ترکیب، نحوه تشکیل و شیوه تصمیم‌گیری آن در ماده مشخص شده است.
</div>
 
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>مبنای دو درصدی</b><br>
در متن اصلاحی ماده، شاخص سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه مقرر شده است.
</div>
 
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>افزایش دو واحد درصدی</b><br>
شاخص مقرر در صدر ماده هر سال دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
</div>
</div>


<div class="wd-hero">
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<div class="wd-hero-content">
<b>تفکیک عرصه و اعیان</b><br>
<h1>ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم</h1>
کمیسیون ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک زمین و بنا تعیین می‌کند؛ این تفکیک در ارزیابی املاک اهمیت دارد.
<p>تعیین ارزش معاملاتی املاک، وظایف کمیسیون تقویم املاک و مبنای قانونی محاسبه برخی عوارض و وجوه</p>
<div class="wd-hero-meta">
<span>آخرین اصلاح متن ماده: ۱۳۹۴/۰۴/۳۱</span>
<span>حوزه: مالیات بر درآمد املاک</span>
</div>
</div>
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>زمان لازم‌الاجرا شدن</b><br>
ارزش معاملاتی تصویب‌شده، یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.
</div>
</div>
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>تبصره ۱؛ تعدیل زودهنگام</b><br>
در نقاط فاقد ارزش معاملاتی یا در صورت وجود ناهماهنگی و تغییرات عمده، تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله امکان‌پذیر است.
</div>
</div>


{{جعبه ماده
<div style="border-right:3px solid #527d77;background:#f7f9f8;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
|عنوان=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
<b>تبصره ۲؛ سازوکار جایگزین</b><br>
در صورت تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن به تصمیم مقتضی در شرایط مقرر، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف به تعیین ارزش معاملاتی است.
</div>
 
<div style="border-right:3px solid #8064a2;background:#f8f6fa;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>تبصره ۳؛ سایر عوارض و وجوه</b><br>
مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول این تبصره بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که مرجع قانونی صالح تصویب می‌کند.
</div>
 
<div style="border-right:3px solid #8064a2;background:#f8f6fa;padding:9px 11px;border-radius:4px;">
<b>ضریب سال ۱۴۰۵</b><br>
طبق تصویب‌نامه هیئت وزیران، مأخذ مشمول تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵ معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین شده است؛ این ضریب را نباید نرخ عمومی مالیات ملک دانست.
</div>
 
</div>
</div>
 
{{شناسنامه ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|شماره ماده=64
|وضعیت=معتبر
|تاریخ تصویب=۱۳۶۶/۱۲/۰۳
|تاریخ آخرین اصلاح=۱۳۹۴/۰۴/۳۱
|موضوع=تعیین ارزش معاملاتی املاک و مقررات کمیسیون تقویم املاک
|سابقه تقنینی=دارد
|مبنای آخرین اصلاح=اصلاح ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم در تاریخ ۱۳۹۴/۰۴/۳۱
|یادداشت=در بررسی پرونده‌های عملی باید متن اصلاحی ماده، جداول ارزش معاملاتی معتبر منطقه و مصوبات مربوط به مأخذ سایر عوارض و وجوه به‌صورت جداگانه بررسی شود.
}}
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:0 0 16px;padding:0 3px;color:#455a64;line-height:2;font-size:13.5px;">
 
<strong>ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم</strong> چارچوب قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ماده علاوه بر تعیین مرجع تقویم، معیارهای ارزیابی ساختمان و زمین، ترکیب کمیسیون، زمان اعتبار ارزش معاملاتی و سازوکارهای اصلاح یا جایگزینی تصمیم کمیسیون را بیان می‌کند.
 
اهمیت ماده فقط به محاسبه مالیات محدود نیست؛ در مواردی که قوانین دیگر ارزش معاملاتی موضوع این ماده را مبنای محاسبه حق‌الثبت، حق‌التحریر، هزینه دادرسی یا سایر وجوه قرار می‌دهند، مقررات مربوط به همان هزینه نیز باید بررسی شود.
 
<strong>نکته محوری:</strong> ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ با قیمت واقعی خریدوفروش ملک یکسان نیست. قیمت‌های روز منطقه از معیارهای تعیین ارزش معاملاتی‌اند، اما ارزش معاملاتی نهایی باید از طریق سازوکار قانونی این ماده و مصوبات معتبر مربوط تعیین شود.
 
</div>
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:10px 0 16px;padding:10px 14px;background:#f7faf9;border-right:3px solid #527d77;color:#455a64;line-height:1.9;font-size:13px;">
 
<strong>منبع و کنترل متن:</strong><br>
مبنای قانونی این صفحه، ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ است. برای استفاده عملی، متن ماده و مقررات مرتبط باید با نسخه معتبر قانون و مصوبات لازم‌الاجرای مربوط تطبیق داده شوند.
 
[مشاهده متن قانون مالیات‌های مستقیم در پایگاه قوانین و مقررات کشور](https://nezamat.ir/post-28895/)
 
[مشاهده مطالب مرتبط با ماده ۶۴ در شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/)
 
</div>
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:16px 0;">
 
<h2 style="border-top:3px solid #8064a2;padding-top:8px;margin:0 0 10px;font-size:19px;color:#654d83;">
📝 نمونه تست‌های آزمونی
</h2>
 
<div style="font-size:12px;color:#7b8992;margin-bottom:10px;">
سؤالات تألیفی و آموزشی مستند به ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
</div>
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|ماده=64
|موضوع=مرجع تعیین ارزش معاملاتی
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کدام مرجع است؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="ب">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) شهرداری محل وقوع ملک</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) کمیسیون تقویم املاک</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) اداره ثبت اسناد و املاک به‌تنهایی</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند</li>
</ul>
|پاسخ=ب
|تحلیل=صدر ماده ۶۴ صریحاً تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک قرار داده است. سایر نهادها ممکن است در ترکیب کمیسیون یا اجرای مقررات مرتبط نقش داشته باشند، اما مرجع قانونی تعیین ارزش معاملاتی طبق این ماده کمیسیون است.
|مستند=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=میان مرجع تعیین ارزش معاملاتی و دستگاهی که در اجرای مقررات از آن ارزش استفاده می‌کند، تفاوت وجود دارد.
}}
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|ماده=64
|موضوع=شاخص سال اول
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=در متن اصلاحی ماده ۶۴، ارزش معاملاتی در سال اول بر مبنای چه نسبتی از میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌شود؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="الف">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) دو درصد</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) پنج درصد</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) ده درصد</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) بیست درصد</li>
</ul>
|پاسخ=الف
|تحلیل=صدر ماده مقرر می‌کند که ارزش معاملاتی در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین شود.
|مستند=صدر ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=عدد دو درصد مربوط به شاخص سال اول مقرر در متن ماده است و نباید بدون توجه به سازوکار افزایش سالانه، به‌عنوان ضریب ثابت همه سال‌ها در نظر گرفته شود.
}}
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|ماده=64
|موضوع=افزایش سالانه شاخص
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=بر اساس صدر ماده ۶۴، شاخص مقرر هر سال به چه میزان افزایش می‌یابد؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="ج">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) دو درصد از ارزش معاملاتی سال قبل</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) به میزان نرخ تورم، بدون تعیین شاخص مشخص</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) دو واحد درصد</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) پنج واحد درصد</li>
</ul>
|پاسخ=ج
|تحلیل=عبارت قانون «دو واحد درصد» است. این عبارت با افزایش دو درصدی نسبت به مقدار سال قبل تفاوت دارد.
|مستند=صدر ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=در سؤالات آزمونی، تفاوت «درصد» و «واحد درصد» اهمیت دارد.
}}
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|ماده=64
|موضوع=زمان لازم‌الاجرا شدن
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=ارزش معاملاتی تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک، مطابق ماده ۶۴ چه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="د">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) بلافاصله پس از دعوت از اعضای کمیسیون</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) از ابتدای سال بعد، در همه موارد</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) یک سال پس از تصویب نهایی کمیسیون</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک</li>
</ul>
|پاسخ=د
|تحلیل=طبق ماده، ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر خواهد بود.
|مستند=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=تاریخ تصویب نهایی و تاریخ شروع لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی لزوماً یکسان نیستند.
}}
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|ماده=64
|موضوع=تبصره ۱
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=کدام مورد از موارد پیش‌بینی‌شده در تبصره ۱ ماده ۶۴ برای تشکیل کمیسیون تقویم املاک پیش از پایان دوره یک‌ساله است؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="ب">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) درخواست شفاهی مالک بدون بررسی وضعیت ارزش معاملاتی</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) وجود نقطه‌ای فاقد ارزش معاملاتی یا ضرورت تعدیل ارزش به علت ناهماهنگی یا تغییرات عمده</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) الزام به تغییر ارزش معاملاتی تمام املاک در هر ماه</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) صرف افزایش قیمت یک ملک بدون رعایت معیارهای ماده</li>
</ul>
|پاسخ=ب
|تحلیل=تبصره ۱، تعیین ارزش معاملاتی نقاط فاقد ارزش و تعدیل ارزش نقاطی را که هماهنگی لازم با نقاط مشابه ندارند یا تغییرات عمده در ارزش آن‌ها ایجاد شده است، از موارد تشکیل زودتر کمیسیون می‌داند.
|مستند=تبصره ۱ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=تشکیل زودهنگام کمیسیون باید در چارچوب موارد قانونی مقرر انجام شود.
}}
 
{{تست ماده
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
|تصویب=۱۳۶۶/۱۲/۰۳
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
|اصلاح=۱۳۹۴/۰۴/۳۱
|ماده=64
|موضوع=تعیین ارزش معاملاتی املاک
|موضوع=تبصره ۲
|مرجع=کمیسیون تقویم املاک
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
|سؤال=اگر کمیسیون تقویم املاک پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه به تصمیم مقتضی نرسد، کدام حکم اجرا می‌شود؟
|گزینه‌ها=
<ul class="wd-test-options" data-answer="الف">
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است طبق سازوکار تبصره ۲ ارزش معاملاتی را تعیین کند.</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) ارزش معاملاتی ملک برای همیشه حذف می‌شود.</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) قیمت اعلامی مالک بدون بررسی، ملاک قطعی قرار می‌گیرد.</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) شهرداری بدون رعایت ماده، رأساً ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند.</li>
</ul>
|پاسخ=الف
|تحلیل=تبصره ۲ برای جلوگیری از توقف فرایند تعیین ارزش معاملاتی، سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف می‌کند با تعدیل آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون و با استفاده از شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را مطابق ماده تعیین کند.
|مستند=تبصره ۲ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=در این حالت، سازمان امور مالیاتی باید از روش مقرر در تبصره پیروی کند؛ اختیار نامحدود و مستقل برای تعیین دلخواه ارزش ایجاد نشده است.
}}
}}


<div class="wd-law-index">
{{تست ماده
<h2>در یک نگاه</h2>
|قانون=قانون مالیات‌های مستقیم
<ul>
|فصل=باب سوم ـ مالیات بر درآمد
<li>موضوع اصلی ماده، تعیین ارزش معاملاتی املاک است.</li>
|ماده=64
<li>مرجع تعیین ارزش معاملاتی، کمیسیون تقویم املاک است.</li>
|موضوع=تبصره ۳
<li>ارزش معاملاتی با قیمت روز بازار یکسان نیست.</li>
|نوع=تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون
<li>در متن اصلاحی، مبنای اولیه ارزش معاملاتی در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین شده است.</li>
|سؤال=موضوع اصلی تبصره ۳ ماده ۶۴ چیست؟
<li>افزایش سالانه این شاخص، دو واحد درصد است تا به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.</li>
|گزینه‌ها=
<li>تبصره ۱ امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره سالانه را در شرایط مشخص پیش‌بینی می‌کند.</li>
<ul class="wd-test-options" data-answer="ج">
<li>تبصره ۲ برای شرایط تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن، سازوکار جایگزین تعیین ارزش معاملاتی را مقرر کرده است.</li>
<li class="wd-test-option" data-option="الف">الف) تعیین نرخ عمومی مالیات بر درآمد اجاره</li>
<li>تبصره ۳ ناظر بر مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوهی است که طبق قوانین دیگر بر ارزش معاملاتی مبتنی می‌شوند.</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ب">ب) معافیت تمام املاک مسکونی از مالیات</li>
<li class="wd-test-option" data-option="ج">ج) تعیین مأخذ سایر عوارض و وجوهی که طبق قوانین و مقررات بر ارزش معاملاتی مبتنی می‌شوند</li>
<li class="wd-test-option" data-option="د">د) تعیین قیمت واقعی خریدوفروش ملک در بازار</li>
</ul>
</ul>
|پاسخ=ج
|تحلیل=تبصره ۳ درباره مواردی است که ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ به موجب سایر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قرار می‌گیرد. درصد موردنظر باید به تصویب مرجع قانونی صالح برسد.
|مستند=تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
|نکته=ضریب تبصره ۳ را نباید با نرخ مالیات نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۹ یکسان دانست.
}}
</div>
</div>


== متن ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم ==
{{شرح ماده
|عنوان=تعیین ارزش معاملاتی املاک و مقررات کمیسیون تقویم املاک
|خلاصه=ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مرجع و معیارهای تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ماده ترکیب کمیسیون تقویم املاک، تناوب تعیین ارزش، زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید و راهکارهای قانونی در صورت نیاز به تعدیل یا تشکیل‌نشدن کمیسیون را بیان کرده است. تبصره ۳ نیز برای مواردی که ارزش معاملاتی مبنای سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، سازوکار تعیین درصد مأخذ را پیش‌بینی می‌کند.
|توضیح=ماده ۶۴ باید در دو سطح بررسی شود: نخست، قواعد مربوط به تعیین ارزش معاملاتی املاک؛ دوم، مواردی که قوانین دیگر برای محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه به این ارزش ارجاع می‌دهند. تعیین ارزش معاملاتی به کمیسیون تقویم املاک سپرده شده و معیارهای ساختمان و زمین در متن ماده آمده است. در کنار آن، قانون برای وضعیت‌های استثنایی، از جمله فقدان ارزش معاملاتی، عدم هماهنگی ارزش‌ها، تغییرات عمده و تشکیل‌نشدن کمیسیون، راهکارهای جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است.
|نکات=
 
<strong>۱. مرجع قانونی:</strong> تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است.
 
<strong>۲. مبنای سال اول:</strong> متن اصلاحی، شاخص سال اول را معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه مقرر می‌کند.
 
<strong>۳. افزایش سالانه:</strong> شاخص هر سال دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
 
<strong>۴. معیارهای ساختمان:</strong> مصالح و نوع سازه، قدمت، تراکم، نوع استفاده و نوع مالکیت در تعیین قیمت ساختمان لحاظ می‌شوند.
 
<strong>۵. معیارهای زمین:</strong> نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی زمین، از جمله موقعیت تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، از معیارهای مقرر در قانون است.
 
<strong>۶. ترکیب کمیسیون:</strong> کمیسیون پنج عضو دارد. ترکیب اعضا در تهران و سایر شهرها طبق متن ماده متفاوت است.
 
<strong>۷. تقویم عرصه و اعیان:</strong> کمیسیون هر سال یک بار ارزش معاملاتی را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.


'''ماده ۶۴ ـ''' [اصلاحی ۱۳۹۴/۰۴/۳۱]
<strong>۸. نماینده بخش و روستا:</strong> در موارد تقویم املاک واقع در بخش و روستاهای تابعه، نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبود شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر غیرکارمند دولت با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت خواهد کرد.


تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲٪) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند.
<strong>۹. نصاب تشکیل و تصمیم‌گیری:</strong> جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار عضو رسمیت می‌یابد و تصمیمات با رأی حداقل سه عضو معتبر است. دبیری جلسات حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.


این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰٪) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
<strong>۱۰. زمان اجرای ارزش جدید:</strong> ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.


'''الف ـ''' قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون‌آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت.
<strong>۱۱. تبصره ۱:</strong> در موارد مشخص، کمیسیون می‌تواند پیش از پایان دوره یک‌ساله تشکیل شود؛ از جمله برای نقاط فاقد ارزش معاملاتی یا تعدیل ارزش نقاطی که ناهماهنگی یا تغییر عمده در ارزش آن‌ها ایجاد شده است.


'''ب ـ''' قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.
<strong>۱۲. تبصره ۲:</strong> اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه تصمیم مقتضی نگیرد، سازمان امور مالیاتی کشور باید با روش مقرر در تبصره ارزش معاملاتی را تعیین کند.


این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
<strong>۱۳. تبصره ۳:</strong> اگر ارزش معاملاتی موضوع ماده بر اساس قانون دیگری مأخذ محاسبه عوارض یا وجوه قرار گیرد، درصد مأخذ با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مرجع قانونی مرتبط می‌رسد.


در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه، بر اساس تقسیمات کشوری، نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می‌کند.
<strong>۱۴. ضریب سال ۱۴۰۵:</strong> تصویب‌نامه هیئت وزیران، مأخذ مشمول تبصره ۳ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرده است. این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.


ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
<strong>۱۵. تفکیک نرخ‌ها:</strong> ضریب موضوع تبصره ۳، نرخ عمومی مالیات نقل‌وانتقال املاک نیست. مالیات نقل‌وانتقال قطعی ملک باید بر اساس ماده ۵۹ و سایر مقررات مرتبط بررسی شود.


=== تبصره ۱ ===
<strong>۱۶. اعتبار جداول منطقه‌ای:</strong> برای محاسبه عملی، باید آخرین ارزش معاملاتی مصوب برای شهر یا منطقه موردنظر بررسی شود. استناد صرف به یک جدول قدیمی ممکن است نتیجه نادرستی ایجاد کند.


سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک‌ساله در هر شهر یا بخش یا روستا، در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند:
<strong>۱۷. اثر ارجاع قوانین دیگر:</strong> هرگاه قانون دیگری ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه قرار داده باشد، باید متن همان قانون و مقررات اجرایی مربوط نیز بررسی شود.


۱. برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
<strong>۱۸. کنترل تاریخ:</strong> برای محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه در یک سال مشخص، تاریخ وقوع موضوع و مقررات لازم‌الاجرا در همان زمان باید احراز شود.


۲. برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین‌شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیارهای ذکرشده در این ماده تغییرات عمده در ارزش املاک به وجود آمده باشد.
|مثال=فرض کنید در یک پرونده ملکی، مبلغ مورد توافق خریدار و فروشنده با ارزش معاملاتی اعلام‌شده برای منطقه تفاوت دارد. اگر مقرره مربوط، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه قرار داده باشد، صرف توافق طرفین درباره قیمت معامله جایگزین ارزش معاملاتی قانونی نمی‌شود. در مقابل، برای تشخیص مأخذ مالیات یک انتقال مشخص، باید ماده مربوط به همان نوع مالیات نیز بررسی شود.
|توجه=برای محاسبه واقعی، علاوه بر ماده ۶۴ باید آخرین جدول ارزش معاملاتی منطقه، نوع مالیات یا عوارض موردنظر و مصوبه معتبر همان دوره بررسی شود. درصد موضوع تبصره ۳ را نباید به همه مالیات‌ها و هزینه‌های ملکی تعمیم داد.
}}


ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">


=== تبصره ۲ ===
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
تحلیل حقوقی و تفسیری ماده ۶۴
</h2>


در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">


=== تبصره ۳ ===
<h3>۱. جایگاه ماده در ساختار قانون</h3>


در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.
ماده ۶۴ در فصل مربوط به مالیات بر درآمد املاک و در مجاورت مقررات مالیات نقل‌وانتقال املاک قرار دارد. کارکرد اصلی آن تعیین چارچوب ارزش معاملاتی است؛ در حالی که نرخ و شرایط مالیات هر نوع انتقال باید از ماده خاص مربوط به همان مالیات استخراج شود.


<div class="term-box">
<h3>۲. ماهیت حقوقی ارزش معاملاتی</h3>
'''نکته مهم:''' ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ را نباید با قیمت واقعی خریدوفروش ملک یا میانگین قیمت روز منطقه یکی دانست. میانگین قیمت روز، یکی از مبناهای مقرر در قانون برای تعیین ارزش معاملاتی است؛ اما ارزش معاملاتی نهایی طبق سازوکار قانونی و تصمیم مرجع صالح تعیین می‌شود.
 
ارزش معاملاتی یک شاخص قانونی برای کاربردهای مقرر در قوانین و مقررات است. این ارزش لزوماً با مبلغ واقعی معامله، ارزش کارشناسی روز یا قیمت پیشنهادی فروشنده برابر نیست. ملاک نهایی، ارزش معاملاتی تعیین‌شده طبق تشریفات قانونی و مقررات قابل اعمال در پرونده است.
 
<h3>۳. نقش کمیسیون تقویم املاک</h3>
 
قانون تعیین ارزش معاملاتی را به یک مرجع جمعی واگذار کرده است. این سازوکار به جای واگذاری تعیین ارزش به یک شخص یا نهاد منفرد، از ترکیب نمایندگان دستگاه‌های مرتبط استفاده می‌کند. ترکیب کمیسیون و شرایط رسمیت جلسات در ماده مشخص شده و رعایت آن‌ها برای اعتبار تصمیمات اهمیت دارد.
 
<h3>۴. تحلیل معیارهای قیمت ساختمان</h3>
 
در بند «الف»، قانون به عواملی توجه دارد که بر ارزش ساختمان اثر می‌گذارند؛ از جمله نوع مصالح، سازه، قدمت، تراکم، نوع استفاده و نوع مالکیت. بنابراین ارزش‌گذاری ساختمان صرفاً بر اساس مساحت یا یک عنوان کلی مانند مسکونی یا تجاری انجام نمی‌شود.
 
<h3>۵. تحلیل معیارهای قیمت زمین</h3>
 
بند «ب» بر نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی تأکید می‌کند. این معیارها سبب می‌شوند زمین‌های دارای مساحت یکسان، اما کاربری یا موقعیت متفاوت، الزاماً ارزش معاملاتی یکسانی نداشته باشند.
 
<h3>۶. مفهوم عرصه و اعیان</h3>
 
عرصه به زمین و اعیان به بنا و مستحدثات مربوط است. الزام به تعیین ارزش معاملاتی به تفکیک عرصه و اعیان، از عناصر صریح ماده است و در تحلیل ارزش یک ملک باید این تفکیک را در نظر گرفت.
 
<h3>۷. نصاب جلسات و اعتبار تصمیم</h3>
 
جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضا رسمیت می‌یابد و تصمیمات با رأی حداقل سه عضو معتبر است. بنابراین برای ارزیابی اعتبار تصمیم، صرف اطلاع از تشکیل جلسه کافی نیست؛ نصاب حضور و رأی نیز باید با متن ماده تطبیق داده شود.
 
<h3>۸. لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی</h3>
 
ماده بین تاریخ تصویب نهایی کمیسیون و تاریخ لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید فاصله زمانی یک‌ماهه قرار داده است. این حکم برای تعیین مقررات قابل اعمال در یک معامله یا پرونده اهمیت دارد؛ به‌ویژه زمانی که تاریخ معامله نزدیک به تاریخ تصویب ارزش جدید باشد.
 
<h3>۹. کارکرد تبصره ۱</h3>
 
تبصره ۱ امکان واکنش پیش از پایان دوره سالانه را فراهم می‌کند. این امکان در نقاطی که ارزش معاملاتی ندارند یا ارزش‌های تعیین‌شده با نقاط مشابه هماهنگ نیستند یا تغییرات عمده رخ داده است، قابل استفاده است. تبصره، مجوز تغییر نامحدود و بی‌ضابطه ارزش همه املاک نیست.
 
<h3>۱۰. کارکرد تبصره ۲</h3>
 
تبصره ۲ برای جلوگیری از توقف تعیین ارزش معاملاتی در اثر تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن وضع شده است. در این حالت، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را مطابق ماده تعیین کند.
 
<h3>۱۱. حدود اختیار سازمان امور مالیاتی در تبصره ۲</h3>
 
حکم تبصره ۲ یک سازوکار جایگزین قانونی است، نه اختیار نامحدود برای تعیین هر مبلغی. سازمان باید مبانی و روش مقرر در تبصره را رعایت کند و ارزش را در چهارچوب ضوابط ماده تعیین نماید.
 
<h3>۱۲. تفسیر تبصره ۳</h3>
 
تبصره ۳ به مواردی مربوط است که قانون یا مقرره دیگری، ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ را مبنای محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌دهد. در این موارد، مأخذ محاسبه بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که با پیشنهاد مشترک مراجع مقرر و تصویب مرجع قانونی صالح مشخص می‌شود.
 
<h3>۱۳. محدودیت مربوط به افزایش مأخذ</h3>
 
تبصره ۳ مقرر کرده است که درصد باید به نحوی تعیین شود که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از سوی مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیابد. این حکم باید در بررسی مبنای تصویب درصد و تغییرات آن مورد توجه قرار گیرد.
 
<h3>۱۴. ضریب سال ۱۴۰۵ و قلمرو آن</h3>
 
تصویب‌نامه هیئت وزیران در سال ۱۴۰۵، مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرده است. این ضریب مربوط به مأخذ محاسبه موضوع تبصره ۳ است؛ نه نرخ مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک موضوع ماده ۵۹ و نه لزوماً مأخذ تمام هزینه‌های ملکی بدون بررسی مقرره مربوط.
 
<h3>۱۵. ارتباط ماده ۶۴ با ماده ۵۹</h3>
 
ماده ۵۹ مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل را تنظیم می‌کند، در حالی که ماده ۶۴ به تعیین ارزش معاملاتی می‌پردازد. در پرونده نقل‌وانتقال، باید ارزش معاملاتی و نرخ مالیات را به‌عنوان دو مؤلفه متفاوت محاسبه از یکدیگر تفکیک کرد.
 
<h3>۱۶. ارتباط با هزینه‌های ثبتی و دادرسی</h3>
 
در مواردی که قوانین خاص یا مقررات معتبر، مأخذ حق‌الثبت، حق‌التحریر یا هزینه دادرسی را به ارزش معاملاتی ارجاع می‌دهند، باید علاوه بر ماده ۶۴، متن همان قانون یا مقرره خاص بررسی شود. وجود ارجاع به ارزش معاملاتی به‌تنهایی به معنای اعمال یک ضریب یکسان در همه هزینه‌ها نیست.
 
<h3>۱۷. لزوم بررسی جداول منطقه‌ای</h3>
 
ماده ۶۴ چارچوب کلی تقویم را تعیین می‌کند؛ اما محاسبه یک ملک مشخص معمولاً به ارزش معاملاتی مصوب برای منطقه، موقعیت و نوع ملک نیاز دارد. از این رو، متن ماده به‌تنهایی برای محاسبه مبلغ نهایی همه مالیات‌ها یا عوارض ملکی کافی نیست.
 
<h3>۱۸. تفکیک حکم قانون از مصوبه اجرایی</h3>
 
قاعده دو درصد و افزایش سالانه دو واحد درصد در متن قانون آمده است. در مقابل، ضریب ۹ درصد مربوط به مصوبه اجرایی موضوع تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵ است. این دو حکم از نظر موضوع و قلمرو متفاوت‌اند و نباید در یکدیگر ادغام شوند.
 
<h3>۱۹. روش صحیح استناد حقوقی</h3>
 
در تنظیم لایحه یا بررسی مالیاتی، بهتر است ابتدا نوع مالیات یا وجه مشخص شود؛ سپس ماده قانونی مربوط، ارزش معاملاتی معتبر، ضریب اجرایی همان دوره و تاریخ لازم‌الاجرا شدن مقرره استخراج گردد. این ترتیب مانع اشتباه گرفتن قیمت بازار، ارزش معاملاتی و مأخذ سایر عوارض می‌شود.
 
<h3>۲۰. جمع‌بندی تحلیلی</h3>
 
ماده ۶۴ یک نظام قانونی برای تعیین ارزش معاملاتی املاک ایجاد کرده است. اجرای درست آن مستلزم رعایت معیارهای تقویم، ترکیب و نصاب کمیسیون، زمان اعتبار ارزش تعیین‌شده و مقررات ویژه تبصره‌های ۱ تا ۳ است. در هر پرونده نیز باید مقررات خاص مالیات یا عوارض موردنظر جداگانه بررسی شود.
 
</div>
</div>
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">
 
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
مبانی و فلسفه حکم
</h2>
 
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">
 
<strong>۱. ایجاد معیار مشترک قانونی:</strong> ماده ۶۴ برای مواردی که قوانین، ارزش معاملاتی را مبنای محاسبه قرار می‌دهند، سازوکار مشخصی برای تعیین این ارزش فراهم می‌کند.
 
<strong>۲. توجه به تفاوت ویژگی‌های املاک:</strong> معیارهای جداگانه ساختمان و زمین، امکان توجه به عواملی مانند نوع سازه، قدمت، کاربری و موقعیت جغرافیایی را فراهم می‌کنند.
 
<strong>۳. تعیین مرجع جمعی:</strong> واگذاری تقویم به کمیسیون دارای اعضای مشخص، چارچوبی سازمان‌یافته برای تصمیم‌گیری ایجاد می‌کند.
 
<strong>۴. امکان اصلاح ارزش‌های نامتناسب:</strong> تبصره ۱ اجازه می‌دهد در نقاط فاقد ارزش یا در شرایط ناهماهنگی و تغییرات عمده، فرایند تقویم پیش از پایان دوره سالانه انجام شود.
 
<strong>۵. جلوگیری از توقف فرایند:</strong> تبصره ۲ برای حالتی که کمیسیون تشکیل نمی‌شود یا به تصمیم نمی‌رسد، سازوکار جایگزین تعیین کرده است.
 
<strong>۶. تنظیم مأخذ سایر عوارض و وجوه:</strong> تبصره ۳ شیوه تعیین درصد مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی را مشخص کرده و محدودیت قانونی مربوط به افزایش مأخذ را بیان می‌کند.
 
</div>
</div>
</div>


== شرح و تفسیر ماده ۶۴ ==
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">
 
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
پیشینه تقنینی و مقررات اجرایی ماده ۶۴
</h2>
 
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">
 
<div style="border:1px solid #e1e7e5;border-right:4px solid #527d77;border-radius:8px;padding:9px 11px;margin:7px 0;background:#fafcfb;">
 
<strong>۱. قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۰۳</strong><br>
ماده ۶۴ در چارچوب قانون مالیات‌های مستقیم، مرجع و سازوکار تعیین ارزش معاملاتی املاک را مقرر کرده است. برای استناد حقوقی باید نسخه اصلاحی معتبر ماده بررسی شود.
 
[مشاهده متن قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/)
 
</div>
 
<div style="border:1px solid #e1e7e5;border-right:4px solid #8064a2;border-radius:8px;padding:9px 11px;margin:7px 0;background:#fbfafc;">
 
<strong>۲. اصلاح ماده ۶۴ در تاریخ ۱۳۹۴/۰۴/۳۱</strong><br>
در متن اصلاحی، مبنای سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه و افزایش سالانه دو واحد درصد تا رسیدن به بیست درصد مقرر شده است. ترکیب کمیسیون و تبصره‌های ماده نیز باید بر اساس همین متن بررسی شوند.
 
[مشاهده متن اصلاحی ماده ۶۴](https://nezamat.ir/post-28895/)
 
</div>
 
<div style="border:1px solid #e1e7e5;border-right:4px solid #527d77;border-radius:8px;padding:9px 11px;margin:7px 0;background:#fafcfb;">
 
<strong>۳. تصویب‌نامه مأخذ سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵</strong><br>
هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۵/۰۳/۱۸، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرد. طبق متن مصوبه، این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.
 
[مشاهده متن مصوبه سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)
 
</div>
 
<div style="border:1px solid #e1e7e5;border-right:4px solid #8064a2;border-radius:8px;padding:9px 11px;margin:7px 0;background:#fbfafc;">
 
<strong>۴. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول</strong><br>
در برخی احکام این قانون، ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ به‌عنوان مبنای تعیین بعضی تعرفه‌ها و وجوه مورد ارجاع قرار گرفته است. برای اعمال این احکام، باید متن دقیق ماده یا تبصره مرتبط و مقررات اجرایی آن بررسی شود.


=== ۱. هدف ماده چیست؟ ===
[مشاهده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/sabt/6716-قانون-الزام-به-ثبت-رسمی-معاملات-اموال-غیرمنقول)


ماده ۶۴ چارچوب قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ارزش در مواردی که قانون مالیاتی یا مقررات دیگر به آن ارجاع داده‌اند، مبنای محاسبه مالیات یا سایر وجوه قرار می‌گیرد.
</div>


قانون‌گذار برای جلوگیری از تعیین سلیقه‌ای ارزش معاملاتی، معیارهایی مانند نوع ساختمان، مصالح مصرفی، قدمت، تراکم، نوع استفاده، نوع مالکیت، کاربری زمین و موقعیت جغرافیایی را مقرر کرده است.
</div>
</div>


=== ۲. تفاوت ارزش معاملاتی با قیمت روز ملک ===
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">


قیمت روز ملک، مبلغی است که ملک با توجه به شرایط بازار و وضعیت معامله ممکن است به آن خریدوفروش شود. در مقابل، ارزش معاملاتی مبلغی است که بر اساس معیارها و تشریفات قانونی ماده ۶۴ تعیین می‌شود.
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
مبانی و مستندات قانونی
</h2>


بنابراین ممکن است ارزش معاملاتی یک ملک به‌طور قابل‌توجهی کمتر از قیمت روز آن باشد. برای محاسبه مالیات یا عوارض، باید مشخص شود قانون مربوط به مورد خاص به کدام ارزش ارجاع داده است.
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">


=== ۳. معیارهای تعیین ارزش معاملاتی ساختمان ===
* [قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/) — <strong>قانون پایه</strong>؛ متن ماده ۶۴ و مواد مجاور آن.


در تعیین ارزش معاملاتی ساختمان، موارد زیر اهمیت دارند:
* [[ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم]] — <strong>مالیات نقل‌وانتقال املاک و حق واگذاری محل</strong>؛ برای تفکیک نرخ مالیات از ارزش معاملاتی.


* نوع و کیفیت مصالح ساختمانی؛
* [[ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم]] — <strong>نقل‌وانتقال قطعی املاک به غیر از عقد بیع</strong>؛ برای بررسی قلمرو مالیات در برخی شیوه‌های انتقال.
* نوع اسکلت و سازه؛
* قدمت بنا؛
* تراکم ساختمانی؛
* نوع بهره‌برداری، از جمله مسکونی، تجاری، اداری یا خدماتی؛
* نوع مالکیت.


=== ۴. معیارهای تعیین ارزش معاملاتی زمین ===
* [[ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم]] — <strong>موارد معافیت مقرر در قانون</strong>؛ از جمله برخی انتقال‌های موضوع اصلاحات ارضی و واحدهای مسکونی تعاونی‌های مسکن، در حدود متن ماده.


در ارزیابی زمین، قانون بر دو محور تأکید دارد:
* [[ماده ۶۶ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۶ قانون مالیات‌های مستقیم]] — <strong>حکم خاص درباره برخی انتقال‌ها به دولت و شهرداری‌ها یا انتقال از طریق مراجع دولتی</strong>؛ بررسی شرایط خاص این ماده ضروری است.


* نوع کاربری زمین؛
* [تصویب‌نامه مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/) — <strong>مصوبه اجرایی</strong>؛ تعیین ضریب ۹ درصد برای مأخذ مشمول تبصره ۳.
* موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های منطقه، از جمله موقعیت تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری یا کشاورزی.


=== ۵. ترکیب و وظیفه کمیسیون تقویم املاک ===
* [قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول](https://shenasname.ir/sabt/6716-قانون-الزام-به-ثبت-رسمی-معاملات-اموال-غیرمنقول) — <strong>قانون مرتبط</strong>؛ دارای احکامی که در برخی موارد به ارزش معاملاتی ماده ۶۴ ارجاع می‌دهند.


کمیسیون تقویم املاک مرجع قانونی تعیین ارزش معاملاتی است. ترکیب اعضا در تهران و سایر شهرها طبق متن ماده مشخص شده است.
* [بخشنامه یکسان‌سازی هزینه‌های دادرسی در واحدهای قضایی سراسر کشور](https://shenasname.ir/qaza/3394-hazine95) — <strong>سند اجرایی مرتبط</strong>؛ درباره نحوه بررسی مأخذ هزینه دادرسی در موارد ارجاع به ارزش معاملاتی املاک.


کمیسیون باید ارزش معاملاتی را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین کند. عرصه به زمین و اعیان به بنا و مستحدثات مربوط به ملک اشاره دارد.
<br>
<strong style="color:#7b8992;">یادداشت پژوهشی:</strong> ارتباط هر سند با پرونده باید بر اساس موضوع، تاریخ، اعتبار و قلمرو حکم آن سنجیده شود. صرف اشاره به ماده ۶۴ در یک سند، به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره قابلیت اعمال آن سند در تمام پرونده‌های ملکی کافی نیست.


=== ۶. زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی ===
</div>
</div>


مطابق متن ماده، ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا زمانی که ارزش معاملاتی جدید تعیین شود، اعتبار دارد.
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">


پس تاریخ تصویب نهایی کمیسیون و تاریخ شروع اجرای ارزش معاملاتی باید از یکدیگر تفکیک شوند.
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
مصادیق عملی و سوابق اجرایی
</h2>


=== ۷. موارد تشکیل کمیسیون پیش از پایان سال ===
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">


تبصره ۱ به سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه اجازه می‌دهد در موارد مقرر، پیش از پایان دوره یک‌ساله کمیسیون تشکیل شود؛ از جمله زمانی که نقطه‌ای فاقد ارزش معاملاتی است یا ارزش تعیین‌شده با مناطق مشابه تناسب ندارد و تغییرات عمده رخ داده است.
<strong>۱. تعیین ارزش معاملاتی ملک در یک منطقه</strong><br>
برای تعیین ارزش معاملاتی ملک، ابتدا باید جدول یا تصمیم معتبر کمیسیون تقویم املاک برای منطقه مربوط بررسی شود. سپس نوع ملک، کاربری، موقعیت و سایر مشخصات مرتبط با معیارهای ماده تطبیق داده می‌شوند. قیمت توافقی خریدار و فروشنده، به‌تنهایی جایگزین ارزش معاملاتی قانونی نیست.


=== ۸. اگر کمیسیون تشکیل نشود یا تصمیم نگیرد ===
<br><br>


تبصره ۲ برای جلوگیری از توقف تعیین ارزش معاملاتی، سازوکار جایگزین پیش‌بینی کرده است. اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه به تصمیم مقتضی نرسد، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را طبق ماده تعیین کند.
<strong>۲. فقدان ارزش معاملاتی برای یک نقطه</strong><br>
اگر برای یک نقطه ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، تبصره ۱ امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله را برای تعیین ارزش معاملاتی آن نقطه فراهم می‌کند.


=== ۹. ارتباط تبصره ۳ با عوارض و وجوه دیگر ===
<br><br>


تبصره ۳ زمانی اهمیت پیدا می‌کند که قانون یا مقررات دیگری، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه عوارض یا وجوه قرار داده باشد. در این وضعیت، مأخذ محاسبه لزوماً تمام ارزش معاملاتی نیست، بلکه درصدی از آن است که باید مطابق سازوکار قانونی تصویب شود.
<strong>۳. ناهماهنگی ارزش با مناطق مشابه</strong><br>
چنانچه ارزش معاملاتی تعیین‌شده، به تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور، در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته باشد یا تغییرات عمده در ارزش املاک رخ داده باشد، امکان تشکیل کمیسیون طبق تبصره ۱ وجود دارد.


این درصد ممکن است در دوره‌های مختلف تغییر کند؛ بنابراین برای محاسبه یک عوارض مشخص در سال معین، باید مصوبه معتبر همان دوره بررسی شود.
<br><br>


== مصوبات و اسناد مرتبط ==
<strong>۴. تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن به تصمیم</strong><br>
اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه تصمیم مقتضی نگیرد، تبصره ۲ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف می‌کند با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص قانونی مربوط، ارزش معاملاتی را تعیین کند.


<div class="related-laws-box">
<br><br>


=== مصوبه مربوط به مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه در سال ۱۴۰۵ ===
<strong>۵. محاسبه مالیات نقل‌وانتقال قطعی</strong><br>
در پرونده انتقال قطعی ملک، ابتدا باید حکم ماده ۵۹ و شرایط انتقال بررسی شود. ماده ۶۴ مبنای تعیین ارزش معاملاتی است و نباید با نرخ مالیات نقل‌وانتقال یکی گرفته شود.


در سال ۱۴۰۵، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، معادل '''۹ درصد ارزش معاملاتی''' اعلام شده است.
<br><br>


این درصد مربوط به مأخذ محاسبه عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ است و نباید به‌عنوان نرخ عمومی مالیات نقل‌وانتقال تمام املاک یا نرخ ثابت همه سال‌ها تلقی شود.
<strong>۶. محاسبه حق‌الثبت، حق‌التحریر یا سایر وجوه</strong><br>
در مواردی که مقرره مربوط، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مأخذ محاسبه قرار داده است، باید علاوه بر ارزش معاملاتی معتبر، ضریب و مقررات خاص همان هزینه بررسی شود.


* [مشاهده متن مصوبه مربوط به سال ۱۴۰۵ در دفتر وکیل](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)
<br><br>


=== ضوابط ارزش معاملاتی املاک شهر تهران برای سال ۱۴۰۴ ===
<strong>۷. اعمال ضریب سال ۱۴۰۵</strong><br>
در محاسبه وجوهی که مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ هستند، مصوبه سال ۱۴۰۵ مأخذ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی مقرر کرده است. پیش از استفاده از این ضریب، باید احراز شود که وجه موردنظر واقعاً در قلمرو تبصره ۳ و مصوبه مربوط قرار دارد.


سازمان امور مالیاتی کشور ضوابط اجرایی و جداول ارزش معاملاتی املاک شهر تهران را برای سال ۱۴۰۴ منتشر کرده است. این سند برای بررسی ارزش‌های معاملاتی و ضوابط مربوط به عرصه املاک تهران کاربرد دارد.
<br><br>


* [دریافت سند ارزش معاملاتی املاک شهر تهران برای سال ۱۴۰۴](https://shenasname.ir/wp-content/uploads/2025/03/ارزش_معاملاتی_املاک_تهران.pdf)
<strong>۸. اختلاف درباره ارزش معاملاتی یا مأخذ هزینه</strong><br>
برای بررسی اختلاف، باید تصمیم یا جدول ارزش معاملاتی معتبر، تاریخ تصویب و لازم‌الاجرا شدن آن، نوع هزینه و مقرره تعیین‌کننده مأخذ بررسی شود. بدون این اطلاعات نمی‌توان یک ضریب یا مبلغ واحد را به تمام پرونده‌ها تعمیم داد.


</div>
</div>
</div>
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
مصوبه مرتبط با تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵
</h2>
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">
<div style="border:1px solid #e1e7e5;border-right:4px solid #8064a2;border-radius:8px;padding:12px 14px;margin:7px 0;background:#fbfafc;">


== نکات کلیدی و آزمونی ماده ۶۴ ==
<strong>موضوع:</strong> مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴


<div class="explanation-box">
<strong>مرجع تصویب:</strong> هیئت وزیران


* **مرجع تعیین ارزش معاملاتی:** کمیسیون تقویم املاک.
<strong>تاریخ تصویب:</strong> ۱۴۰۵/۰۳/۱۸
* **مبنای سال اول در متن اصلاحی:** دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه.
 
* **افزایش سالانه شاخص:** دو واحد درصد.
<strong>مفاد اصلی:</strong> مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴، معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین شده با رعایت نصاب مقرر در صدر ماده است.
* **حد نهایی شاخص مقرر در متن ماده:** بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک.
 
* **تناوب تعیین ارزش معاملاتی:** سالی یک بار.
<strong>مدت اعتبار:</strong> این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.
* **تفکیک ارزیابی:** عرصه و اعیان.
 
* **زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید:** یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون.
[مشاهده متن مصوبه](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)
* **تبصره ۱:** تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره سالانه در موارد مشخص.
* **تبصره ۲:** تعیین ارزش معاملاتی توسط سازمان امور مالیاتی در صورت تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن آن به تصمیم مقتضی.
* **تبصره ۳:** تعیین درصد مأخذ سایر عوارض و وجوه با تصویب مرجع قانونی صالح و با رعایت محدودیت مقرر درباره افزایش مأخذ.
* **نکته تفسیری:** ارزش معاملاتی، قیمت روز بازار نیست؛ قیمت روز منطقه از معیارهای تعیین آن محسوب می‌شود.


</div>
</div>


== مثال‌های کاربردی ==
<strong>توضیح حقوقی:</strong> این مصوبه ناظر بر مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ است. بنابراین، نباید از آن نتیجه گرفت که نرخ مالیات نقل‌وانتقال همه املاک ۹ درصد است یا تمام هزینه‌های مرتبط با املاک بدون بررسی مقرره خاص، بر همین ضریب محاسبه می‌شوند.


=== مثال اول: تفاوت قیمت بازار و ارزش معاملاتی ===
</div>
</div>
 
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">


فرض کنید قیمت روز یک ملک در بازار ۲۰ میلیارد تومان باشد، اما ارزش معاملاتی آن طبق جداول و تصمیم معتبر کمیسیون، مبلغ دیگری تعیین شده باشد. اگر مقرره مالیاتی مربوط، ارزش معاملاتی را مبنای محاسبه قرار داده باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل بالاتر بودن قیمت بازار، آن را جایگزین ارزش معاملاتی کرد.
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
منابع پژوهشی و مطالعات تکمیلی
</h2>


در هر پرونده باید ابتدا نوع مالیات یا عوارض و سپس مأخذ مقرر در قانون مربوط بررسی شود.
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">


=== مثال دوم: نبود ارزش معاملاتی برای یک منطقه ===
<strong>منابع اصلی و اولویت‌دار</strong>


اگر برای نقطه‌ای ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه می‌توانند طبق تبصره ۱، پیش از پایان دوره یک‌ساله برای تشکیل کمیسیون اقدام کنند.
* [قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/) — متن ماده ۶۴ و مواد مرتبط با مالیات بر درآمد املاک.


=== مثال سوم: تشکیل‌نشدن کمیسیون ===
* [مصوبه مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/) — ضریب معتبر اعلام‌شده در مصوبه سال ۱۴۰۵.


اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود، تبصره ۲ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف می‌کند طبق روش مقرر در همان تبصره، ارزش معاملاتی را تعیین کند. بنابراین نبود تصمیم کمیسیون به معنای بی‌اعتبار شدن دائمی ارزش معاملاتی یا توقف نامحدود فرایند تعیین آن نیست.
* [قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول](https://shenasname.ir/sabt/6716-قانون-الزام-به-ثبت-رسمی-معاملات-اموال-غیرمنقول) — نمونه‌ای از قانون مرتبط که در برخی احکام به ارزش معاملاتی ماده ۶۴ ارجاع می‌دهد.


=== مثال چهارم: محاسبه عوارض بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی ===
* [بخشنامه یکسان‌سازی هزینه‌های دادرسی در واحدهای قضایی سراسر کشور](https://shenasname.ir/qaza/3394-hazine95) — برای بررسی نحوه تعیین مأخذ هزینه دادرسی در موارد مرتبط با املاک.


اگر مقرره‌ای مأخذ یک عوارض را درصدی از ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قرار داده باشد، باید درصد معتبر برای همان عوارض و همان سال بررسی شود. نرخ مصوب یک سال را نباید بدون بررسی به سال‌های دیگر تعمیم داد.
* [شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/) — پایگاه انتشار قوانین، مقررات و اسناد مرتبط.


== تست‌های آزمونی ماده ۶۴ ==
<br>
<strong style="color:#7b8992;">یادداشت پژوهشی:</strong> جداول ارزش معاملاتی در شهرها و مناطق مختلف ممکن است متفاوت باشند و به‌روزرسانی شوند. برای محاسبه واقعی، باید جدول معتبر مربوط به محل وقوع ملک و تاریخ موردنظر بررسی شود. در این صفحه از درج شماره یا تاریخ اسناد اجرایی‌ای که ارتباط و متن آن‌ها احراز نشده، خودداری شده است.


{{تست ماده
</div>
|سوال=بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مرجع تعیین ارزش معاملاتی املاک کدام است؟
</div>
|گزینه۱=شهرداری محل وقوع ملک
 
|گزینه۲=کمیسیون تقویم املاک
{{مواد مرتبط
|گزینه۳=اداره ثبت اسناد و املاک
|محتوا=
|گزینه۴=دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند
 
|پاسخ=گزینه ۲
* [[ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم ـ مالیات نقل‌وانتقال املاک و حق واگذاری محل]]
|شرح=ماده ۶۴ تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک قرار داده است.
 
* [[ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم ـ نقل‌وانتقال قطعی املاک در موارد مقرر]]
 
* [[ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم ـ برخی معافیت‌های نقل‌وانتقال]]
 
* [[ماده ۶۶ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۶ قانون مالیات‌های مستقیم ـ حکم خاص درباره برخی انتقال‌ها]]
 
* [[قانون مالیات‌های مستقیم|قانون مالیات‌های مستقیم]]
 
* [[قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول|قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول]]
}}
}}


{{تست ماده
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding-top:8px;border-top:2px solid #d9dfdc;">
|سوال=در متن اصلاحی ماده ۶۴، ارزش معاملاتی در سال اول معادل چه نسبتی از میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌شود؟
 
|گزینه۱=یک درصد
<h2 style="font-size:18px;color:#405b56;margin:0 0 9px;">
|گزینه۲=دو درصد
پرسش‌های متداول
|گزینه۳=ده درصد
</h2>
|گزینه۴=بیست درصد
 
|پاسخ=گزینه ۲
<div style="font-size:13.5px;color:#455a64;line-height:2;">
|شرح=مبنای سال اول در متن ماده دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه است.
 
}}
<strong>آیا ارزش معاملاتی ملک همان قیمت روز بازار است؟</strong><br>
خیر. ارزش معاملاتی طبق ماده ۶۴ و سازوکار قانونی مربوط تعیین می‌شود و ممکن است با قیمت واقعی خریدوفروش تفاوت داشته باشد.
 
<br><br>
 
<strong>چه مرجعی ارزش معاملاتی املاک را تعیین می‌کند؟</strong><br>
کمیسیون تقویم املاک مرجع تعیین ارزش معاملاتی طبق ماده ۶۴ است.
 
<br><br>
 
<strong>ارزش معاملاتی چه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود؟</strong><br>
طبق متن ماده، ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.
 
<br><br>


{{تست ماده
<strong>اگر کمیسیون تشکیل نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟</strong><br>
|سوال=شاخص مقرر در ماده ۶۴ هر سال به چه میزان افزایش می‌یابد؟
در شرایط مقرر در تبصره ۲، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است بر اساس آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را تعیین کند.
|گزینه۱=دو واحد درصد
|گزینه۲=دو درصد از ارزش معاملاتی سال قبل
|گزینه۳=پنج واحد درصد
|گزینه۴=به میزان نرخ تورم، بدون سقف مقرر
|پاسخ=گزینه ۱
|شرح=قانون افزایش سالانه را دو واحد درصد مقرر کرده است تا شاخص به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
}}


{{تست ماده
<br><br>
|سوال=مطابق ماده ۶۴، ارزش معاملاتی تعیین‌شده چه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود؟
|گزینه۱=در روز تشکیل کمیسیون
|گزینه۲=بلافاصله پس از پیشنهاد سازمان امور مالیاتی
|گزینه۳=یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک
|گزینه۴=یک سال پس از تصویب کمیسیون
|پاسخ=گزینه ۳
|شرح=ماده و تبصره ۱، لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی را یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون مقرر کرده‌اند.
}}


{{تست ماده
<strong>آیا ضریب ۹ درصد سال ۱۴۰۵ نرخ مالیات نقل‌وانتقال ملک است؟</strong><br>
|سوال=در صورت تشکیل‌نشدن کمیسیون پس از دو بار دعوت یا تصمیم‌نگرفتن آن پس از دو جلسه، کدام حکم اجرا می‌شود؟
خیر. این ضریب برای مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ تعیین شده است. نرخ و مأخذ مالیات نقل‌وانتقال باید بر اساس ماده ۵۹ و مقررات مربوط بررسی شود.
|گزینه۱=ارزش معاملاتی حذف می‌شود.
|گزینه۲=شهرداری رأساً ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند.
|گزینه۳=سازمان امور مالیاتی طبق تبصره ۲ ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند.
|گزینه۴=قیمت اعلامی مالک ملاک قطعی است.
|پاسخ=گزینه ۳
|شرح=تبصره ۲، در این شرایط سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف به تعیین ارزش معاملاتی با روش مقرر قانونی می‌کند.
}}


{{تست ماده
<br><br>
|سوال=موضوع اصلی تبصره ۳ ماده ۶۴ چیست؟
|گزینه۱=معافیت تمام املاک مسکونی از مالیات
|گزینه۲=تعیین درصد مأخذ سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی
|گزینه۳=تعیین نرخ عمومی مالیات بر درآمد اجاره
|گزینه۴=تعیین هزینه تنظیم سند رسمی
|پاسخ=گزینه ۲
|شرح=تبصره ۳ درباره مواردی است که ارزش معاملاتی ماده ۶۴ طبق قوانین و مقررات دیگر، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد.
}}


== مبانی و ارتباطات قانونی ==
<strong>آیا ضریب تبصره ۳ برای همه سال‌ها ثابت است؟</strong><br>
خیر. مصوبه سال ۱۴۰۵ تصریح می‌کند که ضریب ۹ درصد تا تصویب ضریب بعدی معتبر است. برای سال‌ها و موارد دیگر باید مقرره قابل اعمال بررسی شود.


<div class="related-laws-box">
<br><br>


* [[قانون مالیات‌های مستقیم]] ـ قانون اصلی حاوی ماده ۶۴.
<strong>آیا متن ماده ۶۴ به‌تنهایی برای محاسبه مبلغ مالیات یک ملک کافی است؟</strong><br>
* [[ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم]] ـ مقررات مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل؛ در بررسی پرونده‌های ملکی باید مأخذ قانونی مربوط به نوع انتقال جداگانه بررسی شود.
خیر. برای محاسبه عملی باید نوع مالیات یا عوارض، حکم قانونی مربوط، ارزش معاملاتی معتبر منطقه و مصوبات لازم‌الاجرای مرتبط بررسی شود.
* [[ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم]] ـ مقررات درآمد مشمول مالیات اجاره؛ مرتبط با پرونده‌های مالیاتی املاک، اما دارای مأخذ و قواعد مستقل.
* تبصره ۳ ماده ۶۴ ـ مقررات خاص مربوط به سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی.
* [متن قانون مالیات‌های مستقیم در پایگاه قوانین و مقررات کشور](https://nezamat.ir/post-28895/)
* [متن مصوبه مربوط به مأخذ عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)


</div>
</div>
</div>


== پرسش‌های متداول ==
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:18px 0;padding:11px 15px;background:#f1f5f3;border-right:4px solid #2f6f68;">


=== آیا ارزش معاملاتی ملک همان قیمت روز آن است؟ ===
<h2 style="font-size:16px;font-weight:800;color:#245b55;margin:0 0 5px;">
جمع‌بندی
</h2>


خیر. ارزش معاملاتی بر اساس ماده ۶۴ و معیارها و تشریفات قانونی تعیین می‌شود و ممکن است با قیمت واقعی بازار تفاوت داشته باشد.
<div style="font-size:13.5px;color:#394642;line-height:1.9;">


=== آیا ارزش معاملاتی هر منطقه باید هر سال تعیین شود؟ ===
ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مرجع و معیارهای تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند و برای تشکیل و تصمیم‌گیری کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید و وضعیت‌های استثنایی، قواعد مشخصی دارد.


اصل ماده بر تعیین سالانه ارزش معاملاتی تأکید دارد. همچنین تبصره ۱ در شرایط مشخص امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله را فراهم می‌کند.
<strong>خلاصه حکم:</strong> ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک و بر اساس معیارهای قانونی تعیین می‌شود. تبصره ۱ امکان تشکیل زودهنگام کمیسیون در موارد مقرر را فراهم می‌کند؛ تبصره ۲ برای تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن راهکار جایگزین دارد؛ و تبصره ۳، تعیین مأخذ سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی را به درصد مصوب مرجع قانونی صالح واگذار می‌کند.


=== اگر کمیسیون تشکیل نشود، تعیین ارزش معاملاتی متوقف می‌شود؟ ===
<strong>نکته کاربردی:</strong> ضریب ۹ درصد مصوب سال ۱۴۰۵ فقط در قلمرو تبصره ۳ قابل بررسی است و نباید با نرخ عمومی مالیات نقل‌وانتقال املاک اشتباه گرفته شود.


خیر. در شرایط مقرر در تبصره ۲، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص قانونی مربوط، ارزش معاملاتی را تعیین کند.
برای استفاده در پرونده‌های واقعی، متن قانون باید همراه با جدول ارزش معاملاتی معتبر منطقه، ماده مربوط به مالیات یا عوارض موردنظر و مصوبه لازم‌الاجرای همان دوره بررسی شود.


=== آیا درصد موضوع تبصره ۳ برای تمام سال‌ها ثابت است؟ ===
</div>
</div>


خیر. درصد مأخذ سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ تابع مصوبه معتبر مربوط است. برای محاسبه در هر سال باید مصوبه همان دوره و مقرره مربوط به عوارض موردنظر بررسی شود.
<div style="direction:rtl;text-align:right;margin:16px 0 5px;padding-top:8px;border-top:1px solid #dfe7e5;">


=== آیا ماده ۶۴ به‌تنهایی نرخ مالیات نقل‌وانتقال همه املاک را تعیین می‌کند؟ ===
<div style="font-size:14px;font-weight:bold;color:#52615e;margin-bottom:4px;">
مسیر پیشنهادی مطالعه
</div>


خیر. ماده ۶۴ ناظر بر ارزش معاملاتی املاک است. برای تعیین نرخ و شیوه محاسبه مالیات یک معامله باید ماده مربوط به آن نوع مالیات، از جمله ماده ۵۹ در موارد مربوط، نیز بررسی شود.
<div style="font-size:13px;color:#176c88;line-height:1.9;">


== منابع و مستندات ==
[[ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۵۹ ـ مالیات نقل‌وانتقال املاک]]
←
[[ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۳ ـ نقل‌وانتقال قطعی املاک]]
←
[[ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۴ ـ ارزش معاملاتی املاک]]
←
[[ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۵ ـ برخی معافیت‌های نقل‌وانتقال]]
←
[[ماده ۶۶ قانون مالیات‌های مستقیم|ماده ۶۶ ـ حکم خاص برخی انتقال‌ها]]
 
</div>
</div>


<div class="related-laws-box">
* [قانون مالیات‌های مستقیم ـ متن قانون و اصلاحات مرتبط در پایگاه قوانین و مقررات کشور](https://nezamat.ir/post-28895/)
* [مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)
* [ضوابط اجرایی و ارزش معاملاتی املاک شهر تهران برای سال ۱۴۰۴ ـ فایل منتشرشده در شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/wp-content/uploads/2025/03/ارزش_معاملاتی_املاک_تهران.pdf)
</div>
</div>


[[رده:قانون مالیات‌های مستقیم]]
[[رده:قوانین مالیاتی]]
[[رده:قوانین مالیاتی]]
[[رده:قانون مالیات‌های مستقیم]]
[[رده:مالیات بر درآمد املاک]]
[[رده:مالیات بر درآمد املاک]]
[[رده:ارزش معاملاتی املاک]]
[[رده:ارزش معاملاتی املاک]]
[[رده:قوانین و مقررات مالیاتی]]
[[رده:کمیسیون تقویم املاک]]
</div>
[[رده:عوارض و وجوه قانونی]]

نسخهٔ کنونی تا ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶، ساعت ۱۷:۲۸


قوانین و مقررات

←

قانون مالیات‌های مستقیم

←

باب سوم ـ مالیات بر درآمد

←

ماده ۶۴

ماده

64

● معتبر

تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲٪) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های قانونی تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰٪) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

مفاهیم کلیدی ماده ۶۴

ارزش معاملاتی املاک
ارزش قانونی تعیین‌شده بر اساس ماده ۶۴ که در موارد ارجاع قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه قرار می‌گیرد.

کمیسیون تقویم املاک
مرجع قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک که ترکیب، نحوه تشکیل و شیوه تصمیم‌گیری آن در ماده مشخص شده است.

مبنای دو درصدی
در متن اصلاحی ماده، شاخص سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه مقرر شده است.

افزایش دو واحد درصدی
شاخص مقرر در صدر ماده هر سال دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

تفکیک عرصه و اعیان
کمیسیون ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک زمین و بنا تعیین می‌کند؛ این تفکیک در ارزیابی املاک اهمیت دارد.

زمان لازم‌الاجرا شدن
ارزش معاملاتی تصویب‌شده، یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.

تبصره ۱؛ تعدیل زودهنگام
در نقاط فاقد ارزش معاملاتی یا در صورت وجود ناهماهنگی و تغییرات عمده، تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله امکان‌پذیر است.

تبصره ۲؛ سازوکار جایگزین
در صورت تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن به تصمیم مقتضی در شرایط مقرر، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف به تعیین ارزش معاملاتی است.

تبصره ۳؛ سایر عوارض و وجوه
مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول این تبصره بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که مرجع قانونی صالح تصویب می‌کند.

ضریب سال ۱۴۰۵
طبق تصویب‌نامه هیئت وزیران، مأخذ مشمول تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵ معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین شده است؛ این ضریب را نباید نرخ عمومی مالیات ملک دانست.


وضعیت: معتبر

تاریخ تصویب: ۱۳۶۶/۱۲/۰۳

آخرین اصلاح: ۱۳۹۴/۰۴/۳۱

مبنای اصلاح: اصلاح ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم در تاریخ ۱۳۹۴/۰۴/۳۱

سابقه تقنینی

هیچ نتیجه


ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم چارچوب قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ماده علاوه بر تعیین مرجع تقویم، معیارهای ارزیابی ساختمان و زمین، ترکیب کمیسیون، زمان اعتبار ارزش معاملاتی و سازوکارهای اصلاح یا جایگزینی تصمیم کمیسیون را بیان می‌کند.

اهمیت ماده فقط به محاسبه مالیات محدود نیست؛ در مواردی که قوانین دیگر ارزش معاملاتی موضوع این ماده را مبنای محاسبه حق‌الثبت، حق‌التحریر، هزینه دادرسی یا سایر وجوه قرار می‌دهند، مقررات مربوط به همان هزینه نیز باید بررسی شود.

نکته محوری: ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ با قیمت واقعی خریدوفروش ملک یکسان نیست. قیمت‌های روز منطقه از معیارهای تعیین ارزش معاملاتی‌اند، اما ارزش معاملاتی نهایی باید از طریق سازوکار قانونی این ماده و مصوبات معتبر مربوط تعیین شود.

منبع و کنترل متن:
مبنای قانونی این صفحه، ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ است. برای استفاده عملی، متن ماده و مقررات مرتبط باید با نسخه معتبر قانون و مصوبات لازم‌الاجرای مربوط تطبیق داده شوند.

[مشاهده متن قانون مالیات‌های مستقیم در پایگاه قوانین و مقررات کشور](https://nezamat.ir/post-28895/)

[مشاهده مطالب مرتبط با ماده ۶۴ در شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/)

📝 نمونه تست‌های آزمونی

سؤالات تألیفی و آموزشی مستند به ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم



مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کدام مرجع است؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) شهرداری محل وقوع ملک
  • ب) کمیسیون تقویم املاک
  • ج) اداره ثبت اسناد و املاک به‌تنهایی
  • د) دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند





در متن اصلاحی ماده ۶۴، ارزش معاملاتی در سال اول بر مبنای چه نسبتی از میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌شود؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) دو درصد
  • ب) پنج درصد
  • ج) ده درصد
  • د) بیست درصد





بر اساس صدر ماده ۶۴، شاخص مقرر هر سال به چه میزان افزایش می‌یابد؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) دو درصد از ارزش معاملاتی سال قبل
  • ب) به میزان نرخ تورم، بدون تعیین شاخص مشخص
  • ج) دو واحد درصد
  • د) پنج واحد درصد





ارزش معاملاتی تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک، مطابق ماده ۶۴ چه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) بلافاصله پس از دعوت از اعضای کمیسیون
  • ب) از ابتدای سال بعد، در همه موارد
  • ج) یک سال پس از تصویب نهایی کمیسیون
  • د) یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک





کدام مورد از موارد پیش‌بینی‌شده در تبصره ۱ ماده ۶۴ برای تشکیل کمیسیون تقویم املاک پیش از پایان دوره یک‌ساله است؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) درخواست شفاهی مالک بدون بررسی وضعیت ارزش معاملاتی
  • ب) وجود نقطه‌ای فاقد ارزش معاملاتی یا ضرورت تعدیل ارزش به علت ناهماهنگی یا تغییرات عمده
  • ج) الزام به تغییر ارزش معاملاتی تمام املاک در هر ماه
  • د) صرف افزایش قیمت یک ملک بدون رعایت معیارهای ماده





اگر کمیسیون تقویم املاک پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه به تصمیم مقتضی نرسد، کدام حکم اجرا می‌شود؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است طبق سازوکار تبصره ۲ ارزش معاملاتی را تعیین کند.
  • ب) ارزش معاملاتی ملک برای همیشه حذف می‌شود.
  • ج) قیمت اعلامی مالک بدون بررسی، ملاک قطعی قرار می‌گیرد.
  • د) شهرداری بدون رعایت ماده، رأساً ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند.





موضوع اصلی تبصره ۳ ماده ۶۴ چیست؟

(تألیفی ـ مفهومی و مستند به متن قانون)


  • الف) تعیین نرخ عمومی مالیات بر درآمد اجاره
  • ب) معافیت تمام املاک مسکونی از مالیات
  • ج) تعیین مأخذ سایر عوارض و وجوهی که طبق قوانین و مقررات بر ارزش معاملاتی مبتنی می‌شوند
  • د) تعیین قیمت واقعی خریدوفروش ملک در بازار





شرح و توضیح ماده

تعیین ارزش معاملاتی املاک و مقررات کمیسیون تقویم املاک


خلاصه مطلب

ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مرجع و معیارهای تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ماده ترکیب کمیسیون تقویم املاک، تناوب تعیین ارزش، زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید و راهکارهای قانونی در صورت نیاز به تعدیل یا تشکیل‌نشدن کمیسیون را بیان کرده است. تبصره ۳ نیز برای مواردی که ارزش معاملاتی مبنای سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، سازوکار تعیین درصد مأخذ را پیش‌بینی می‌کند.

این ماده در عمل یعنی چه؟

ماده ۶۴ باید در دو سطح بررسی شود: نخست، قواعد مربوط به تعیین ارزش معاملاتی املاک؛ دوم، مواردی که قوانین دیگر برای محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه به این ارزش ارجاع می‌دهند. تعیین ارزش معاملاتی به کمیسیون تقویم املاک سپرده شده و معیارهای ساختمان و زمین در متن ماده آمده است. در کنار آن، قانون برای وضعیت‌های استثنایی، از جمله فقدان ارزش معاملاتی، عدم هماهنگی ارزش‌ها، تغییرات عمده و تشکیل‌نشدن کمیسیون، راهکارهای جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است.

نکات مهم

۱. مرجع قانونی: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است.

۲. مبنای سال اول: متن اصلاحی، شاخص سال اول را معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه مقرر می‌کند.

۳. افزایش سالانه: شاخص هر سال دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

۴. معیارهای ساختمان: مصالح و نوع سازه، قدمت، تراکم، نوع استفاده و نوع مالکیت در تعیین قیمت ساختمان لحاظ می‌شوند.

۵. معیارهای زمین: نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی زمین، از جمله موقعیت تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، از معیارهای مقرر در قانون است.

۶. ترکیب کمیسیون: کمیسیون پنج عضو دارد. ترکیب اعضا در تهران و سایر شهرها طبق متن ماده متفاوت است.

۷. تقویم عرصه و اعیان: کمیسیون هر سال یک بار ارزش معاملاتی را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.

۸. نماینده بخش و روستا: در موارد تقویم املاک واقع در بخش و روستاهای تابعه، نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبود شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر غیرکارمند دولت با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت خواهد کرد.

۹. نصاب تشکیل و تصمیم‌گیری: جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار عضو رسمیت می‌یابد و تصمیمات با رأی حداقل سه عضو معتبر است. دبیری جلسات حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.

۱۰. زمان اجرای ارزش جدید: ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.

۱۱. تبصره ۱: در موارد مشخص، کمیسیون می‌تواند پیش از پایان دوره یک‌ساله تشکیل شود؛ از جمله برای نقاط فاقد ارزش معاملاتی یا تعدیل ارزش نقاطی که ناهماهنگی یا تغییر عمده در ارزش آن‌ها ایجاد شده است.

۱۲. تبصره ۲: اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه تصمیم مقتضی نگیرد، سازمان امور مالیاتی کشور باید با روش مقرر در تبصره ارزش معاملاتی را تعیین کند.

۱۳. تبصره ۳: اگر ارزش معاملاتی موضوع ماده بر اساس قانون دیگری مأخذ محاسبه عوارض یا وجوه قرار گیرد، درصد مأخذ با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مرجع قانونی مرتبط می‌رسد.

۱۴. ضریب سال ۱۴۰۵: تصویب‌نامه هیئت وزیران، مأخذ مشمول تبصره ۳ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرده است. این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.

۱۵. تفکیک نرخ‌ها: ضریب موضوع تبصره ۳، نرخ عمومی مالیات نقل‌وانتقال املاک نیست. مالیات نقل‌وانتقال قطعی ملک باید بر اساس ماده ۵۹ و سایر مقررات مرتبط بررسی شود.

۱۶. اعتبار جداول منطقه‌ای: برای محاسبه عملی، باید آخرین ارزش معاملاتی مصوب برای شهر یا منطقه موردنظر بررسی شود. استناد صرف به یک جدول قدیمی ممکن است نتیجه نادرستی ایجاد کند.

۱۷. اثر ارجاع قوانین دیگر: هرگاه قانون دیگری ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه قرار داده باشد، باید متن همان قانون و مقررات اجرایی مربوط نیز بررسی شود.

۱۸. کنترل تاریخ: برای محاسبه مالیات، عوارض یا وجوه در یک سال مشخص، تاریخ وقوع موضوع و مقررات لازم‌الاجرا در همان زمان باید احراز شود.

مثال کاربردی

فرض کنید در یک پرونده ملکی، مبلغ مورد توافق خریدار و فروشنده با ارزش معاملاتی اعلام‌شده برای منطقه تفاوت دارد. اگر مقرره مربوط، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه قرار داده باشد، صرف توافق طرفین درباره قیمت معامله جایگزین ارزش معاملاتی قانونی نمی‌شود. در مقابل، برای تشخیص مأخذ مالیات یک انتقال مشخص، باید ماده مربوط به همان نوع مالیات نیز بررسی شود.

توجه

برای محاسبه واقعی، علاوه بر ماده ۶۴ باید آخرین جدول ارزش معاملاتی منطقه، نوع مالیات یا عوارض موردنظر و مصوبه معتبر همان دوره بررسی شود. درصد موضوع تبصره ۳ را نباید به همه مالیات‌ها و هزینه‌های ملکی تعمیم داد.

تحلیل حقوقی و تفسیری ماده ۶۴

۱. جایگاه ماده در ساختار قانون

ماده ۶۴ در فصل مربوط به مالیات بر درآمد املاک و در مجاورت مقررات مالیات نقل‌وانتقال املاک قرار دارد. کارکرد اصلی آن تعیین چارچوب ارزش معاملاتی است؛ در حالی که نرخ و شرایط مالیات هر نوع انتقال باید از ماده خاص مربوط به همان مالیات استخراج شود.

۲. ماهیت حقوقی ارزش معاملاتی

ارزش معاملاتی یک شاخص قانونی برای کاربردهای مقرر در قوانین و مقررات است. این ارزش لزوماً با مبلغ واقعی معامله، ارزش کارشناسی روز یا قیمت پیشنهادی فروشنده برابر نیست. ملاک نهایی، ارزش معاملاتی تعیین‌شده طبق تشریفات قانونی و مقررات قابل اعمال در پرونده است.

۳. نقش کمیسیون تقویم املاک

قانون تعیین ارزش معاملاتی را به یک مرجع جمعی واگذار کرده است. این سازوکار به جای واگذاری تعیین ارزش به یک شخص یا نهاد منفرد، از ترکیب نمایندگان دستگاه‌های مرتبط استفاده می‌کند. ترکیب کمیسیون و شرایط رسمیت جلسات در ماده مشخص شده و رعایت آن‌ها برای اعتبار تصمیمات اهمیت دارد.

۴. تحلیل معیارهای قیمت ساختمان

در بند «الف»، قانون به عواملی توجه دارد که بر ارزش ساختمان اثر می‌گذارند؛ از جمله نوع مصالح، سازه، قدمت، تراکم، نوع استفاده و نوع مالکیت. بنابراین ارزش‌گذاری ساختمان صرفاً بر اساس مساحت یا یک عنوان کلی مانند مسکونی یا تجاری انجام نمی‌شود.

۵. تحلیل معیارهای قیمت زمین

بند «ب» بر نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی تأکید می‌کند. این معیارها سبب می‌شوند زمین‌های دارای مساحت یکسان، اما کاربری یا موقعیت متفاوت، الزاماً ارزش معاملاتی یکسانی نداشته باشند.

۶. مفهوم عرصه و اعیان

عرصه به زمین و اعیان به بنا و مستحدثات مربوط است. الزام به تعیین ارزش معاملاتی به تفکیک عرصه و اعیان، از عناصر صریح ماده است و در تحلیل ارزش یک ملک باید این تفکیک را در نظر گرفت.

۷. نصاب جلسات و اعتبار تصمیم

جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضا رسمیت می‌یابد و تصمیمات با رأی حداقل سه عضو معتبر است. بنابراین برای ارزیابی اعتبار تصمیم، صرف اطلاع از تشکیل جلسه کافی نیست؛ نصاب حضور و رأی نیز باید با متن ماده تطبیق داده شود.

۸. لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی

ماده بین تاریخ تصویب نهایی کمیسیون و تاریخ لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید فاصله زمانی یک‌ماهه قرار داده است. این حکم برای تعیین مقررات قابل اعمال در یک معامله یا پرونده اهمیت دارد؛ به‌ویژه زمانی که تاریخ معامله نزدیک به تاریخ تصویب ارزش جدید باشد.

۹. کارکرد تبصره ۱

تبصره ۱ امکان واکنش پیش از پایان دوره سالانه را فراهم می‌کند. این امکان در نقاطی که ارزش معاملاتی ندارند یا ارزش‌های تعیین‌شده با نقاط مشابه هماهنگ نیستند یا تغییرات عمده رخ داده است، قابل استفاده است. تبصره، مجوز تغییر نامحدود و بی‌ضابطه ارزش همه املاک نیست.

۱۰. کارکرد تبصره ۲

تبصره ۲ برای جلوگیری از توقف تعیین ارزش معاملاتی در اثر تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن وضع شده است. در این حالت، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را مطابق ماده تعیین کند.

۱۱. حدود اختیار سازمان امور مالیاتی در تبصره ۲

حکم تبصره ۲ یک سازوکار جایگزین قانونی است، نه اختیار نامحدود برای تعیین هر مبلغی. سازمان باید مبانی و روش مقرر در تبصره را رعایت کند و ارزش را در چهارچوب ضوابط ماده تعیین نماید.

۱۲. تفسیر تبصره ۳

تبصره ۳ به مواردی مربوط است که قانون یا مقرره دیگری، ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ را مبنای محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌دهد. در این موارد، مأخذ محاسبه بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که با پیشنهاد مشترک مراجع مقرر و تصویب مرجع قانونی صالح مشخص می‌شود.

۱۳. محدودیت مربوط به افزایش مأخذ

تبصره ۳ مقرر کرده است که درصد باید به نحوی تعیین شود که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از سوی مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیابد. این حکم باید در بررسی مبنای تصویب درصد و تغییرات آن مورد توجه قرار گیرد.

۱۴. ضریب سال ۱۴۰۵ و قلمرو آن

تصویب‌نامه هیئت وزیران در سال ۱۴۰۵، مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرده است. این ضریب مربوط به مأخذ محاسبه موضوع تبصره ۳ است؛ نه نرخ مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک موضوع ماده ۵۹ و نه لزوماً مأخذ تمام هزینه‌های ملکی بدون بررسی مقرره مربوط.

۱۵. ارتباط ماده ۶۴ با ماده ۵۹

ماده ۵۹ مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل را تنظیم می‌کند، در حالی که ماده ۶۴ به تعیین ارزش معاملاتی می‌پردازد. در پرونده نقل‌وانتقال، باید ارزش معاملاتی و نرخ مالیات را به‌عنوان دو مؤلفه متفاوت محاسبه از یکدیگر تفکیک کرد.

۱۶. ارتباط با هزینه‌های ثبتی و دادرسی

در مواردی که قوانین خاص یا مقررات معتبر، مأخذ حق‌الثبت، حق‌التحریر یا هزینه دادرسی را به ارزش معاملاتی ارجاع می‌دهند، باید علاوه بر ماده ۶۴، متن همان قانون یا مقرره خاص بررسی شود. وجود ارجاع به ارزش معاملاتی به‌تنهایی به معنای اعمال یک ضریب یکسان در همه هزینه‌ها نیست.

۱۷. لزوم بررسی جداول منطقه‌ای

ماده ۶۴ چارچوب کلی تقویم را تعیین می‌کند؛ اما محاسبه یک ملک مشخص معمولاً به ارزش معاملاتی مصوب برای منطقه، موقعیت و نوع ملک نیاز دارد. از این رو، متن ماده به‌تنهایی برای محاسبه مبلغ نهایی همه مالیات‌ها یا عوارض ملکی کافی نیست.

۱۸. تفکیک حکم قانون از مصوبه اجرایی

قاعده دو درصد و افزایش سالانه دو واحد درصد در متن قانون آمده است. در مقابل، ضریب ۹ درصد مربوط به مصوبه اجرایی موضوع تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵ است. این دو حکم از نظر موضوع و قلمرو متفاوت‌اند و نباید در یکدیگر ادغام شوند.

۱۹. روش صحیح استناد حقوقی

در تنظیم لایحه یا بررسی مالیاتی، بهتر است ابتدا نوع مالیات یا وجه مشخص شود؛ سپس ماده قانونی مربوط، ارزش معاملاتی معتبر، ضریب اجرایی همان دوره و تاریخ لازم‌الاجرا شدن مقرره استخراج گردد. این ترتیب مانع اشتباه گرفتن قیمت بازار، ارزش معاملاتی و مأخذ سایر عوارض می‌شود.

۲۰. جمع‌بندی تحلیلی

ماده ۶۴ یک نظام قانونی برای تعیین ارزش معاملاتی املاک ایجاد کرده است. اجرای درست آن مستلزم رعایت معیارهای تقویم، ترکیب و نصاب کمیسیون، زمان اعتبار ارزش تعیین‌شده و مقررات ویژه تبصره‌های ۱ تا ۳ است. در هر پرونده نیز باید مقررات خاص مالیات یا عوارض موردنظر جداگانه بررسی شود.

مبانی و فلسفه حکم

۱. ایجاد معیار مشترک قانونی: ماده ۶۴ برای مواردی که قوانین، ارزش معاملاتی را مبنای محاسبه قرار می‌دهند، سازوکار مشخصی برای تعیین این ارزش فراهم می‌کند.

۲. توجه به تفاوت ویژگی‌های املاک: معیارهای جداگانه ساختمان و زمین، امکان توجه به عواملی مانند نوع سازه، قدمت، کاربری و موقعیت جغرافیایی را فراهم می‌کنند.

۳. تعیین مرجع جمعی: واگذاری تقویم به کمیسیون دارای اعضای مشخص، چارچوبی سازمان‌یافته برای تصمیم‌گیری ایجاد می‌کند.

۴. امکان اصلاح ارزش‌های نامتناسب: تبصره ۱ اجازه می‌دهد در نقاط فاقد ارزش یا در شرایط ناهماهنگی و تغییرات عمده، فرایند تقویم پیش از پایان دوره سالانه انجام شود.

۵. جلوگیری از توقف فرایند: تبصره ۲ برای حالتی که کمیسیون تشکیل نمی‌شود یا به تصمیم نمی‌رسد، سازوکار جایگزین تعیین کرده است.

۶. تنظیم مأخذ سایر عوارض و وجوه: تبصره ۳ شیوه تعیین درصد مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی را مشخص کرده و محدودیت قانونی مربوط به افزایش مأخذ را بیان می‌کند.

پیشینه تقنینی و مقررات اجرایی ماده ۶۴

۱. قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۰۳
ماده ۶۴ در چارچوب قانون مالیات‌های مستقیم، مرجع و سازوکار تعیین ارزش معاملاتی املاک را مقرر کرده است. برای استناد حقوقی باید نسخه اصلاحی معتبر ماده بررسی شود.

[مشاهده متن قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/)

۲. اصلاح ماده ۶۴ در تاریخ ۱۳۹۴/۰۴/۳۱
در متن اصلاحی، مبنای سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه و افزایش سالانه دو واحد درصد تا رسیدن به بیست درصد مقرر شده است. ترکیب کمیسیون و تبصره‌های ماده نیز باید بر اساس همین متن بررسی شوند.

[مشاهده متن اصلاحی ماده ۶۴](https://nezamat.ir/post-28895/)

۳. تصویب‌نامه مأخذ سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ در سال ۱۴۰۵
هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۵/۰۳/۱۸، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین کرد. طبق متن مصوبه، این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.

[مشاهده متن مصوبه سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)

۴. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در برخی احکام این قانون، ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ به‌عنوان مبنای تعیین بعضی تعرفه‌ها و وجوه مورد ارجاع قرار گرفته است. برای اعمال این احکام، باید متن دقیق ماده یا تبصره مرتبط و مقررات اجرایی آن بررسی شود.

[مشاهده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/sabt/6716-قانون-الزام-به-ثبت-رسمی-معاملات-اموال-غیرمنقول)

مبانی و مستندات قانونی

  • [قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/) — قانون پایه؛ متن ماده ۶۴ و مواد مجاور آن.
  • [تصویب‌نامه مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/) — مصوبه اجرایی؛ تعیین ضریب ۹ درصد برای مأخذ مشمول تبصره ۳.
  • [بخشنامه یکسان‌سازی هزینه‌های دادرسی در واحدهای قضایی سراسر کشور](https://shenasname.ir/qaza/3394-hazine95) — سند اجرایی مرتبط؛ درباره نحوه بررسی مأخذ هزینه دادرسی در موارد ارجاع به ارزش معاملاتی املاک.


یادداشت پژوهشی: ارتباط هر سند با پرونده باید بر اساس موضوع، تاریخ، اعتبار و قلمرو حکم آن سنجیده شود. صرف اشاره به ماده ۶۴ در یک سند، به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره قابلیت اعمال آن سند در تمام پرونده‌های ملکی کافی نیست.

مصادیق عملی و سوابق اجرایی

۱. تعیین ارزش معاملاتی ملک در یک منطقه
برای تعیین ارزش معاملاتی ملک، ابتدا باید جدول یا تصمیم معتبر کمیسیون تقویم املاک برای منطقه مربوط بررسی شود. سپس نوع ملک، کاربری، موقعیت و سایر مشخصات مرتبط با معیارهای ماده تطبیق داده می‌شوند. قیمت توافقی خریدار و فروشنده، به‌تنهایی جایگزین ارزش معاملاتی قانونی نیست.



۲. فقدان ارزش معاملاتی برای یک نقطه
اگر برای یک نقطه ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، تبصره ۱ امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله را برای تعیین ارزش معاملاتی آن نقطه فراهم می‌کند.



۳. ناهماهنگی ارزش با مناطق مشابه
چنانچه ارزش معاملاتی تعیین‌شده، به تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور، در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته باشد یا تغییرات عمده در ارزش املاک رخ داده باشد، امکان تشکیل کمیسیون طبق تبصره ۱ وجود دارد.



۴. تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن به تصمیم
اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه تصمیم مقتضی نگیرد، تبصره ۲ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف می‌کند با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص قانونی مربوط، ارزش معاملاتی را تعیین کند.



۵. محاسبه مالیات نقل‌وانتقال قطعی
در پرونده انتقال قطعی ملک، ابتدا باید حکم ماده ۵۹ و شرایط انتقال بررسی شود. ماده ۶۴ مبنای تعیین ارزش معاملاتی است و نباید با نرخ مالیات نقل‌وانتقال یکی گرفته شود.



۶. محاسبه حق‌الثبت، حق‌التحریر یا سایر وجوه
در مواردی که مقرره مربوط، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مأخذ محاسبه قرار داده است، باید علاوه بر ارزش معاملاتی معتبر، ضریب و مقررات خاص همان هزینه بررسی شود.



۷. اعمال ضریب سال ۱۴۰۵
در محاسبه وجوهی که مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ هستند، مصوبه سال ۱۴۰۵ مأخذ را معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی مقرر کرده است. پیش از استفاده از این ضریب، باید احراز شود که وجه موردنظر واقعاً در قلمرو تبصره ۳ و مصوبه مربوط قرار دارد.



۸. اختلاف درباره ارزش معاملاتی یا مأخذ هزینه
برای بررسی اختلاف، باید تصمیم یا جدول ارزش معاملاتی معتبر، تاریخ تصویب و لازم‌الاجرا شدن آن، نوع هزینه و مقرره تعیین‌کننده مأخذ بررسی شود. بدون این اطلاعات نمی‌توان یک ضریب یا مبلغ واحد را به تمام پرونده‌ها تعمیم داد.

مصوبه مرتبط با تبصره ۳ ماده ۶۴ در سال ۱۴۰۵

موضوع: مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴

مرجع تصویب: هیئت وزیران

تاریخ تصویب: ۱۴۰۵/۰۳/۱۸

مفاد اصلی: مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴، معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی تعیین شده با رعایت نصاب مقرر در صدر ماده است.

مدت اعتبار: این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.

[مشاهده متن مصوبه](https://daftarvakil.ir/قوانین-و-مصوبات/196877/)

توضیح حقوقی: این مصوبه ناظر بر مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ است. بنابراین، نباید از آن نتیجه گرفت که نرخ مالیات نقل‌وانتقال همه املاک ۹ درصد است یا تمام هزینه‌های مرتبط با املاک بدون بررسی مقرره خاص، بر همین ضریب محاسبه می‌شوند.

منابع پژوهشی و مطالعات تکمیلی

منابع اصلی و اولویت‌دار

  • [قانون مالیات‌های مستقیم](https://nezamat.ir/post-28895/) — متن ماده ۶۴ و مواد مرتبط با مالیات بر درآمد املاک.
  • [بخشنامه یکسان‌سازی هزینه‌های دادرسی در واحدهای قضایی سراسر کشور](https://shenasname.ir/qaza/3394-hazine95) — برای بررسی نحوه تعیین مأخذ هزینه دادرسی در موارد مرتبط با املاک.
  • [شناسنامه قانون](https://shenasname.ir/) — پایگاه انتشار قوانین، مقررات و اسناد مرتبط.


یادداشت پژوهشی: جداول ارزش معاملاتی در شهرها و مناطق مختلف ممکن است متفاوت باشند و به‌روزرسانی شوند. برای محاسبه واقعی، باید جدول معتبر مربوط به محل وقوع ملک و تاریخ موردنظر بررسی شود. در این صفحه از درج شماره یا تاریخ اسناد اجرایی‌ای که ارتباط و متن آن‌ها احراز نشده، خودداری شده است.

پرسش‌های متداول

آیا ارزش معاملاتی ملک همان قیمت روز بازار است؟
خیر. ارزش معاملاتی طبق ماده ۶۴ و سازوکار قانونی مربوط تعیین می‌شود و ممکن است با قیمت واقعی خریدوفروش تفاوت داشته باشد.



چه مرجعی ارزش معاملاتی املاک را تعیین می‌کند؟
کمیسیون تقویم املاک مرجع تعیین ارزش معاملاتی طبق ماده ۶۴ است.



ارزش معاملاتی چه زمانی لازم‌الاجرا می‌شود؟
طبق متن ماده، ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا تعیین ارزش جدید اعتبار دارد.



اگر کمیسیون تشکیل نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟
در شرایط مقرر در تبصره ۲، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است بر اساس آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را تعیین کند.



آیا ضریب ۹ درصد سال ۱۴۰۵ نرخ مالیات نقل‌وانتقال ملک است؟
خیر. این ضریب برای مأخذ سایر عوارض و وجوه مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ تعیین شده است. نرخ و مأخذ مالیات نقل‌وانتقال باید بر اساس ماده ۵۹ و مقررات مربوط بررسی شود.



آیا ضریب تبصره ۳ برای همه سال‌ها ثابت است؟
خیر. مصوبه سال ۱۴۰۵ تصریح می‌کند که ضریب ۹ درصد تا تصویب ضریب بعدی معتبر است. برای سال‌ها و موارد دیگر باید مقرره قابل اعمال بررسی شود.



آیا متن ماده ۶۴ به‌تنهایی برای محاسبه مبلغ مالیات یک ملک کافی است؟
خیر. برای محاسبه عملی باید نوع مالیات یا عوارض، حکم قانونی مربوط، ارزش معاملاتی معتبر منطقه و مصوبات لازم‌الاجرای مرتبط بررسی شود.

جمع‌بندی

ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مرجع و معیارهای تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند و برای تشکیل و تصمیم‌گیری کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید و وضعیت‌های استثنایی، قواعد مشخصی دارد.

خلاصه حکم: ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک و بر اساس معیارهای قانونی تعیین می‌شود. تبصره ۱ امکان تشکیل زودهنگام کمیسیون در موارد مقرر را فراهم می‌کند؛ تبصره ۲ برای تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن راهکار جایگزین دارد؛ و تبصره ۳، تعیین مأخذ سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی را به درصد مصوب مرجع قانونی صالح واگذار می‌کند.

نکته کاربردی: ضریب ۹ درصد مصوب سال ۱۴۰۵ فقط در قلمرو تبصره ۳ قابل بررسی است و نباید با نرخ عمومی مالیات نقل‌وانتقال املاک اشتباه گرفته شود.

برای استفاده در پرونده‌های واقعی، متن قانون باید همراه با جدول ارزش معاملاتی معتبر منطقه، ماده مربوط به مالیات یا عوارض موردنظر و مصوبه لازم‌الاجرای همان دوره بررسی شود.

برگرفته از «https://wikidad.ir/index.php?title=ماده_۶۴_قانون_مالیات_های_مستقیم&oldid=896»