ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم
ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
تعیین ارزش معاملاتی املاک، وظایف کمیسیون تقویم املاک و مبنای قانونی محاسبه برخی عوارض و وجوه
در یک نگاه
- موضوع اصلی ماده، تعیین ارزش معاملاتی املاک است.
- مرجع تعیین ارزش معاملاتی، کمیسیون تقویم املاک است.
- ارزش معاملاتی با قیمت روز بازار یکسان نیست.
- در متن اصلاحی، مبنای اولیه ارزش معاملاتی در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین شده است.
- افزایش سالانه این شاخص، دو واحد درصد است تا به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
- تبصره ۱ امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره سالانه را در شرایط مشخص پیش‌بینی می‌کند.
- تبصره ۲ برای شرایط تشکیل‌نشدن کمیسیون یا تصمیم‌نگرفتن آن، سازوکار جایگزین تعیین ارزش معاملاتی را مقرر کرده است.
- تبصره ۳ ناظر بر مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوهی است که طبق قوانین دیگر بر ارزش معاملاتی مبتنی می‌شوند.
متن ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم
ماده ۶۴ ـ [اصلاحی ۱۳۹۴/۰۴/۳۱]
تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲٪) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند.
این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰٪) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
الف ـ قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون‌آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت.
ب ـ قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.
این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه، بر اساس تقسیمات کشوری، نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می‌کند.
ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
تبصره ۱
سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک‌ساله در هر شهر یا بخش یا روستا، در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند:
۱. برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
۲. برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین‌شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیارهای ذکرشده در این ماده تغییرات عمده در ارزش املاک به وجود آمده باشد.
ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
تبصره ۲
در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.
تبصره ۳
در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.
نکته مهم: ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ را نباید با قیمت واقعی خریدوفروش ملک یا میانگین قیمت روز منطقه یکی دانست. میانگین قیمت روز، یکی از مبناهای مقرر در قانون برای تعیین ارزش معاملاتی است؛ اما ارزش معاملاتی نهایی طبق سازوکار قانونی و تصمیم مرجع صالح تعیین می‌شود.
شرح و تفسیر ماده ۶۴
۱. هدف ماده چیست؟
ماده ۶۴ چارچوب قانونی تعیین ارزش معاملاتی املاک را مشخص می‌کند. این ارزش در مواردی که قانون مالیاتی یا مقررات دیگر به آن ارجاع داده‌اند، مبنای محاسبه مالیات یا سایر وجوه قرار می‌گیرد.
قانون‌گذار برای جلوگیری از تعیین سلیقه‌ای ارزش معاملاتی، معیارهایی مانند نوع ساختمان، مصالح مصرفی، قدمت، تراکم، نوع استفاده، نوع مالکیت، کاربری زمین و موقعیت جغرافیایی را مقرر کرده است.
۲. تفاوت ارزش معاملاتی با قیمت روز ملک
قیمت روز ملک، مبلغی است که ملک با توجه به شرایط بازار و وضعیت معامله ممکن است به آن خریدوفروش شود. در مقابل، ارزش معاملاتی مبلغی است که بر اساس معیارها و تشریفات قانونی ماده ۶۴ تعیین می‌شود.
بنابراین ممکن است ارزش معاملاتی یک ملک به‌طور قابل‌توجهی کمتر از قیمت روز آن باشد. برای محاسبه مالیات یا عوارض، باید مشخص شود قانون مربوط به مورد خاص به کدام ارزش ارجاع داده است.
۳. معیارهای تعیین ارزش معاملاتی ساختمان
در تعیین ارزش معاملاتی ساختمان، موارد زیر اهمیت دارند:
- نوع و کیفیت مصالح ساختمانی؛
- نوع اسکلت و سازه؛
- قدمت بنا؛
- تراکم ساختمانی؛
- نوع بهره‌برداری، از جمله مسکونی، تجاری، اداری یا خدماتی؛
- نوع مالکیت.
۴. معیارهای تعیین ارزش معاملاتی زمین
در ارزیابی زمین، قانون بر دو محور تأکید دارد:
- نوع کاربری زمین؛
- موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های منطقه، از جمله موقعیت تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری یا کشاورزی.
۵. ترکیب و وظیفه کمیسیون تقویم املاک
کمیسیون تقویم املاک مرجع قانونی تعیین ارزش معاملاتی است. ترکیب اعضا در تهران و سایر شهرها طبق متن ماده مشخص شده است.
کمیسیون باید ارزش معاملاتی را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین کند. عرصه به زمین و اعیان به بنا و مستحدثات مربوط به ملک اشاره دارد.
۶. زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش معاملاتی
مطابق متن ماده، ارزش معاملاتی تعیین‌شده یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون لازم‌الاجرا می‌شود و تا زمانی که ارزش معاملاتی جدید تعیین شود، اعتبار دارد.
پس تاریخ تصویب نهایی کمیسیون و تاریخ شروع اجرای ارزش معاملاتی باید از یکدیگر تفکیک شوند.
۷. موارد تشکیل کمیسیون پیش از پایان سال
تبصره ۱ به سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه اجازه می‌دهد در موارد مقرر، پیش از پایان دوره یک‌ساله کمیسیون تشکیل شود؛ از جمله زمانی که نقطه‌ای فاقد ارزش معاملاتی است یا ارزش تعیین‌شده با مناطق مشابه تناسب ندارد و تغییرات عمده رخ داده است.
۸. اگر کمیسیون تشکیل نشود یا تصمیم نگیرد
تبصره ۲ برای جلوگیری از توقف تعیین ارزش معاملاتی، سازوکار جایگزین پیش‌بینی کرده است. اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از دو جلسه به تصمیم مقتضی نرسد، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی مراجع قانونی ذی‌صلاح، ارزش معاملاتی را طبق ماده تعیین کند.
۹. ارتباط تبصره ۳ با عوارض و وجوه دیگر
تبصره ۳ زمانی اهمیت پیدا می‌کند که قانون یا مقررات دیگری، ارزش معاملاتی ماده ۶۴ را مبنای محاسبه عوارض یا وجوه قرار داده باشد. در این وضعیت، مأخذ محاسبه لزوماً تمام ارزش معاملاتی نیست، بلکه درصدی از آن است که باید مطابق سازوکار قانونی تصویب شود.
این درصد ممکن است در دوره‌های مختلف تغییر کند؛ بنابراین برای محاسبه یک عوارض مشخص در سال معین، باید مصوبه معتبر همان دوره بررسی شود.
مصوبات و اسناد مرتبط
نکات کلیدی و آزمونی ماده ۶۴
- **مرجع تعیین ارزش معاملاتی:** کمیسیون تقویم املاک.
- **مبنای سال اول در متن اصلاحی:** دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه.
- **افزایش سالانه شاخص:** دو واحد درصد.
- **حد نهایی شاخص مقرر در متن ماده:** بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک.
- **تناوب تعیین ارزش معاملاتی:** سالی یک بار.
- **تفکیک ارزیابی:** عرصه و اعیان.
- **زمان لازم‌الاجرا شدن ارزش جدید:** یک ماه پس از تصویب نهایی کمیسیون.
- **تبصره ۱:** تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره سالانه در موارد مشخص.
- **تبصره ۲:** تعیین ارزش معاملاتی توسط سازمان امور مالیاتی در صورت تشکیل‌نشدن کمیسیون یا نرسیدن آن به تصمیم مقتضی.
- **تبصره ۳:** تعیین درصد مأخذ سایر عوارض و وجوه با تصویب مرجع قانونی صالح و با رعایت محدودیت مقرر درباره افزایش مأخذ.
- **نکته تفسیری:** ارزش معاملاتی، قیمت روز بازار نیست؛ قیمت روز منطقه از معیارهای تعیین آن محسوب می‌شود.
مثال‌های کاربردی
مثال اول: تفاوت قیمت بازار و ارزش معاملاتی
فرض کنید قیمت روز یک ملک در بازار ۲۰ میلیارد تومان باشد، اما ارزش معاملاتی آن طبق جداول و تصمیم معتبر کمیسیون، مبلغ دیگری تعیین شده باشد. اگر مقرره مالیاتی مربوط، ارزش معاملاتی را مبنای محاسبه قرار داده باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل بالاتر بودن قیمت بازار، آن را جایگزین ارزش معاملاتی کرد.
در هر پرونده باید ابتدا نوع مالیات یا عوارض و سپس مأخذ مقرر در قانون مربوط بررسی شود.
مثال دوم: نبود ارزش معاملاتی برای یک منطقه
اگر برای نقطه‌ای ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه می‌توانند طبق تبصره ۱، پیش از پایان دوره یک‌ساله برای تشکیل کمیسیون اقدام کنند.
مثال سوم: تشکیل‌نشدن کمیسیون
اگر کمیسیون پس از دو بار دعوت تشکیل نشود، تبصره ۲ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف می‌کند طبق روش مقرر در همان تبصره، ارزش معاملاتی را تعیین کند. بنابراین نبود تصمیم کمیسیون به معنای بی‌اعتبار شدن دائمی ارزش معاملاتی یا توقف نامحدود فرایند تعیین آن نیست.
مثال چهارم: محاسبه عوارض بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی
اگر مقرره‌ای مأخذ یک عوارض را درصدی از ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قرار داده باشد، باید درصد معتبر برای همان عوارض و همان سال بررسی شود. نرخ مصوب یک سال را نباید بدون بررسی به سال‌های دیگر تعمیم داد.
تست‌های آزمونی ماده ۶۴
مبانی و ارتباطات قانونی
پرسش‌های متداول
آیا ارزش معاملاتی ملک همان قیمت روز آن است؟
خیر. ارزش معاملاتی بر اساس ماده ۶۴ و معیارها و تشریفات قانونی تعیین می‌شود و ممکن است با قیمت واقعی بازار تفاوت داشته باشد.
آیا ارزش معاملاتی هر منطقه باید هر سال تعیین شود؟
اصل ماده بر تعیین سالانه ارزش معاملاتی تأکید دارد. همچنین تبصره ۱ در شرایط مشخص امکان تشکیل کمیسیون پیش از پایان دوره یک‌ساله را فراهم می‌کند.
اگر کمیسیون تشکیل نشود، تعیین ارزش معاملاتی متوقف می‌شود؟
خیر. در شرایط مقرر در تبصره ۲، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با استفاده از آخرین ارزش روز تعیین‌شده و شاخص قانونی مربوط، ارزش معاملاتی را تعیین کند.
آیا درصد موضوع تبصره ۳ برای تمام سال‌ها ثابت است؟
خیر. درصد مأخذ سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ تابع مصوبه معتبر مربوط است. برای محاسبه در هر سال باید مصوبه همان دوره و مقرره مربوط به عوارض موردنظر بررسی شود.
آیا ماده ۶۴ به‌تنهایی نرخ مالیات نقل‌وانتقال همه املاک را تعیین می‌کند؟
خیر. ماده ۶۴ ناظر بر ارزش معاملاتی املاک است. برای تعیین نرخ و شیوه محاسبه مالیات یک معامله باید ماده مربوط به آن نوع مالیات، از جمله ماده ۵۹ در موارد مربوط، نیز بررسی شود.