ماده ۸ قانون مدنی
تعاریف اصطلاحات
اموال غیرمنقول
اموالی که به موجب قانون، غیرمنقول محسوب میشوند؛ از جمله زمین و اموالی که نقل آنها از محلی به محل دیگر بدون خرابی یا نقص امکانپذیر نیست.
اتباع خارجی
اشخاصی که تابعیت دولتی غیر از ایران را دارند.
تملک
به دست آوردن مالکیت یا حق قانونی نسبت به مال در حدود شرایط و مقررات مقرر.
عهود
قراردادها و توافقهای بینالمللی که در حدود مقررات قانون اساسی و قوانین مربوط برای دولت ایران الزامآور هستند.
قانون محل وقوع مال
قاعدهای که بر اساس آن در بسیاری از مسائل مربوط به اموال غیرمنقول، قانون محل قرار گرفتن مال در تعیین احکام حقوقی آن نقش اساسی دارد.
استملاک اتباع خارجی
تملک اموال غیرمنقول در ایران توسط اتباع خارجی در حدود قوانین، مقررات و عهود معتبر.
وضعیت: معتبر
تاریخ تصویب: 1307-02-18
سابقه تقنینی
هیچ نتیجه
ماده ۸ قانون مدنی درباره قانون حاکم بر اموال غیرمنقول اتباع خارجی در ایران است. این ماده در فرض تملک بر اساس عهود، مال غیرمنقول را از هر جهت تابع قوانین ایران میداند و از این طریق جایگاه قانون ایران و قانون محل وقوع مال را در روابط مربوط به این اموال مشخص میکند.
منبع و کنترل متن: متن ماده و وضعیت آن با نسخه منتشرشده در شناسنامه قانون قابل تطبیق است. مشاهده نسخه رسمی ماده ۸
📝 نمونه تستهای آزمونی
سؤالات تألیفی و آموزشی مستند به ماده ۸ قانون مدنی
مطابق ماده ۸ قانون مدنی، اموال غیرمنقولی که اتباع خارجی در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از حیث قانون حاکم تابع کدام قانون هستند؟
(تألیفی ـ مستند به متن قانون)
حکم ماده ۸ قانون مدنی در مورد تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی در ایران، در متن ماده با چه شرطی بیان شده است؟
(تألیفی ـ مفهومی)
مقصود از عبارت «از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود» در ماده ۸ چیست؟
(تألیفی ـ تحلیلی)
کدام گزینه درباره امکان تملک مال غیرمنقول توسط تبعه خارجی در ایران صحیحتر است؟
(تألیفی ـ تحلیلی)
تحلیل حقوقی و تفسیری
ماده ۸؛ قاعده قانون محل وقوع مال
ماده ۸ در مورد مال غیرمنقول واقع در ایران، حاکمیت قوانین ایران را مقرر کرده است. این حکم با یکی از قواعد شناختهشده حقوق بینالملل خصوصی درباره اموال غیرمنقول، یعنی توجه ویژه به قانون محل وقوع مال، هماهنگ است.
تفاوت «حق تملک» و «قانون حاکم بر مال»
ماده ۸ را باید از مسئله امکان تملک تفکیک کرد. اینکه تبعه خارجی اصولاً بتواند مال غیرمنقولی را در ایران تملک کند، تابع قوانین و مقررات خاص و در مواردی عهود معتبر است. پس از تحقق تملک در حدود قانون، ماده ۸ درباره قانون حاکم بر مال حکم میدهد.
رابطه ماده ۸ با ماده ۷
ماده ۷ برای برخی مسائل احوال شخصیه، اهلیت و حقوق ارثیه اتباع خارجی مقیم ایران، قانون دولت متبوع را در حدود معاهدات مورد شناسایی قرار میدهد. ماده ۸ در نقطه مقابل، درباره مال غیرمنقول واقع در ایران، حاکمیت قوانین ایران را از هر جهت اعلام میکند.
رابطه ماده ۸ با ماده ۹
عبارت «بر طبق عهود» در ماده ۸ اهمیت ویژهای دارد و باید همراه با ماده ۹ مطالعه شود. ماده ۹ مقرر میکند مقررات عهودی که طبق قانون اساسی بین دولت ایران و سایر دولتها منعقد شده باشد در حکم قانون است.
محدودیتهای تملک اتباع خارجی
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۷۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۲۳، اصل بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در ایران است، مگر در مواردی که قانون یا معاهده معتبر اجازه داده باشد. بنابراین نباید از ماده ۸ یک حق مطلق برای تملک استخراج کرد.
اراضی مزروعی
در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۷۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۱۹، اداره کل حقوقی قوه قضاییه با بررسی مجموعه قوانین و مقررات حاکم، بر ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه تأکید کرده و این ممنوعیت را نسبت به توابع و متعلقات مرتبط نیز مورد توجه قرار داده است.
جایگاه رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
در دادنامه شماره ۳۶۲ مورخ ۱۳۷۸/۱۰/۱۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، آییننامه اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم مورد بررسی قرار گرفته و هیأت عمومی، اعطای امتیاز تملک اموال غیرمنقول به اتباع بیگانه را بدون تصویب قانونگذار، خارج از صلاحیت هیأت وزیران دانسته است. این رأی از منابع مهم در بررسی حدود مقررات اجرایی مربوط به تملک اتباع خارجی است.
مبانی و فلسفه حکم
مال غیرمنقول به طور مستقیم با قلمرو سرزمینی، حاکمیت دولت و نظام ثبت و مالکیت آن کشور ارتباط دارد. به همین دلیل، قانونگذار در ماده ۸ حاکمیت قوانین ایران را نسبت به اموال غیرمنقول واقع در ایران مورد تأکید قرار داده است.
این قاعده از یک سو موجب ثبات و قابلیت پیشبینی نظام مالکیت اموال غیرمنقول میشود و از سوی دیگر، مانع آن است که صرف تابعیت خارجی مالک موجب خروج مال واقع در ایران از نظام حقوقی ایران شود.
در عین حال، عبارت «بر طبق عهود» نشان میدهد که خود امکان تملک اتباع خارجی نیز تابع چارچوب حقوقی خاصی است و ماده ۸ نباید جدا از قوانین و معاهدات مربوط به استملاک اتباع بیگانه تفسیر شود.
پیشینه تقنینی ماده ۸
تصویب — ۱۸/۰۲/۱۳۰۷
ماده ۸ در ساختار اولیه قانون مدنی، قاعده حاکمیت قوانین ایران بر اموال غیرمنقول واقع در ایران را در مورد اموالی که اتباع خارجی بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند مقرر کرد.
تحولات تقنینی پس از تصویب
پس از تصویب قانون مدنی، مقررات خاص متعددی درباره استملاک اتباع خارجی تصویب شد؛ از جمله قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰ و مقررات مربوط به استملاک اتباع خارجه. این مقررات در تعیین حدود امکان تملک اتباع خارجی اهمیت دارند.
تحول در رویه قضایی و حقوقی
در سالهای بعد، حدود تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی در نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورد بررسی قرار گرفته و میان اصل حاکمیت قانون ایران بر مال و اصل امکان تملک تفکیک شده است.
مبانی و مستندات قانونی
- ماده ۵ قانون مدنی — اصل تبعیت کلیه سکنه ایران از قوانین ایران
- ماده ۷ قانون مدنی — قواعد خاص مربوط به اتباع خارجی در احوال شخصیه، اهلیت و ارث
- ماده ۹ قانون مدنی — اعتبار عهود بین ایران و سایر دولتها در حکم قانون
- ماده ۹۶۱ قانون مدنی — حقوق مدنی اتباع خارجه و محدودیتهای قانونی
- ماده ۹۶۶ قانون مدنی — قانون حاکم بر اموال از حیث حقوق عینی و وضعیت مال
- ماده ۹۸۷ قانون مدنی — وضعیت اموال غیرمنقول در برخی موارد تغییر تابعیت
- قانون مدنی در نظامات — متن و سوابق قانون مدنی
- قانون و مقررات مرتبط با ثبت اسناد و املاک و استملاک اتباع خارجی
مصادیق عملی و سوابق اجرایی
تملک ملک توسط اتباع خارجی
امکان تملک ملک غیرمنقول برای تبعه خارجی در ایران تابع مقررات خاص است و نمیتوان صرفاً به ماده ۸ برای اثبات وجود حق تملک استناد کرد. نظریه شماره ۷/۹۹/۴۷۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۱ و نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۷۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۲۳ هر دو بر ضرورت رعایت قوانین و مقررات خاص و اصل محدودیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه تأکید دارند.
مشاهده نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۴۷۲
مشاهده نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۷۲۴
تملک اراضی مزروعی
در نظریه شماره ۷/۹۹/۱۳۷۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۱۹، اداره کل حقوقی قوه قضاییه با بررسی مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه، اصل را بر ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه دانسته است.
مشاهده نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۷۵
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
دادنامه شماره ۳۶۲ مورخ ۱۳۷۸/۱۰/۱۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره آییننامه اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم صادر شده است. این رأی در بررسی حدود اختیار دولت در وضع مقررات مربوط به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه اهمیت دارد.
شرکتهای خارجی
در نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۷۲۴، اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح کرده است که ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در موارد مطرح، میتواند نسبت به شخص حقوقی خارجی نیز مطرح باشد و انتقال ملک به شرکت خارجی تنها در حدود موارد مصرح قانونی امکانپذیر است.
تملک بر اساس معاهده
ماده ۸ ناظر به مواردی است که تملک اتباع خارجی «بر طبق عهود» صورت گرفته یا میگیرد. بنابراین در بررسی یک مورد عینی، باید کشور متبوع شخص یا شرکت، معاهده مربوط، شرط معامله متقابل در صورت وجود، و قوانین داخلی حاکم بر نوع مال بررسی شود.
منابع پژوهشی و مطالعات تکمیلی
منابع قانونی و تنقیحی
- شناسنامه قانون — ماده ۸ قانون مدنی
- نظامات — قانون مدنی
- قانون مدنی — وکیل سؤال
- دایرهالمعارف جامع قوانین ایران — قانون مدنی
- ایران کدیفای — مقررات مرتبط با استملاک اتباع خارجی
نظریات مشورتی
- نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۴۷۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۱
- نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۷۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۱۹
- نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۷۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۲۳
رویه قضایی
ردههای مرتبط
جمعبندی
ماده ۸ قانون مدنی مقرر میکند اموال غیرمنقولی که اتباع خارجی در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند، از هر جهت تابع قوانین ایران خواهند بود.
این ماده را باید از مسئله امکان تملک تفکیک کرد؛ یعنی وجود ماده ۸ به خودی خود به معنای اعطای حق مطلق تملک اموال غیرمنقول به اتباع خارجی نیست.
امکان تملک تابع قوانین و مقررات خاص و در موارد مقرر، عهود معتبر است و پس از تحقق تملک در حدود قانون، مال غیرمنقول واقع در ایران تابع قوانین ایران خواهد بود.
نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، از جمله نظریات شماره ۷/۹۹/۴۷۲، ۷/۹۹/۱۳۷۵ و ۷/۱۴۰۲/۷۲۴، برای تعیین حدود تملک اتباع بیگانه و ارتباط آن با قوانین و مقررات خاص اهمیت دارند.
برای مطالعه منسجم این موضوع، ماده ۷، ماده ۹، ماده ۹۶۱ و ماده ۹۶۶ در کنار ماده ۸ اهمیت ویژهای دارند.